Szanowni Działacze spółdzielczości oraz Unii Europejskiej.

            Przekazuję Wam część informacji o faktycznym stanie wokół proponowanych kolejnych zmian ustaw spółdzielczych w Polsce. Od polskich funkcjonariuszy spółdzielczych macie jednostronny, wypaczony obraz.  Oni zainteresowani utrzymaniem swego władztwa

i uprzywilejowanej pozycji byli i są przeciw zmianom prawa zmierzających do faktycznie podmiotowego usytuowania członków zwłaszcza w spółdzielniach mieszkaniowych. To członkowie

i mieszkańcy mają być realnymi właścicielami oraz decydować o swej spółdzielni, o swym majątku,

a nie ich funkcyjni pracownicy! W wielu SM wytworzyły się kilkuprocentowe grupy trzymające tam władzę. Skupione wokół prezesów.

            Obecne prawo stanowi, że „majątek spółdzielni jest prywatną własnością  członków”. Jednocześnie ten majątek jest własnością spółdzielni! Szczególnie jest to dziwne w odniesieniu do mieszkań, które wszystkie zostały wybudowane ze środków finansowych mieszkańców oraz

z preferencyjnych kredytów – kredyty spłacili mieszkańcy , a administracja SM tylko obsługiwała tę operację. Mimo to mieszkania stały się własnością spółdzielni! Niezależnie od tytułu prawnego, mieszkańcy praktycznie nie mają nic do powiedzenia w sprawie zarządzania tym lokalem i częścią wspólną w nieruchomości budynkowej czy  mieniem ogólnym SM.

Wymyślono trzy formy własności w zasobach SM:

1.      Mieszkania lokatorskie – własność spółdzielni;

2.      Mieszkania własnościowe – także własność spółdzielni;

3.      Mieszkania  odrębnej własności, czyli nareszcie prywatna własność mieszkańca.

Ad1. Mieszkania lokatorskie nie są na wynajem /dzierżawę/, bo zwykle w całości ich koszt budowy spłacił mieszkaniec. Tylko niewielka część jeszcze jest w trakcie spłacania  państwowego kredytu. Spółdzielnia nie miała i nie wydała na to żadnych swoich pieniędzy.

Ad2. Mieszkania własnościowe . Nazwa nieprzetłumaczalna na inny język, więc określam jako „quasi-własne”. Wymyślono tę formę  w Polsce po to, aby nadal były własnością spółdzielni. Powstawały  na dwa sposoby. Pierwszy przez całkowite  sfinansowanie przez mieszkańca pełnych kosztów przed dokończeniem budowy /mimo to nie jest  właścicielem!/. Drugi sposób to przekształcenie z lokatorskiego /typ 1/  na własnościowe. To był pretekst do wyciągnięcia od nieświadomych spółdzielców grubych tysięcy dodatkowych pieniędzy na rzekomy wykup dawno spłaconych przecież mieszkań! Żadne pieniądze już  się spółdzielni  nie należały!!!Ludzie myśleli, że płacą za owo mieszkanie coś brakującego jeszcze do spłaty, a pieniądze zarząd SM przeznaczał na fundusz remontowy, ogólny w całej spółdzielni.  Zatem nawet nie na swój budynek. Wielu do dziś sądzi, że to ich prywatna własność! Oto efekt celowego formowania wypaczonej świadomości ogółu spółdzielców. Od 2007 roku już nie buduje się tego typu nowych mieszkań , i słusznie. Za tym nowym rozwiązaniem były partie PiS oraz PO, a przeciw postkomunistyczne SLD i PSL.

Ad3. Mieszkania odrębne /prywatne/. Od 2000 roku można SM wyodrębniać lokale, tj. na wniosek spółdzielcy przekształcać mieszkania  spółdzielcze typu 2  na własność prywatną spółdzielców. Wiązało się to z pewnymi kosztami i na nowo długotrwałego, nierzadko zwlekanego celowo przez prezesów porządkowania formalnych kwestii gruntowych i lokalowych z gminami czy z miastami. Przy tej okazji zarządy połączyły część budynków we wspólne nieruchomości wielobudynkowe /nie wszystkie/. Zmniejszono znacznie grunt pod budynkami zabierając je, choć wcześniej rozliczone

w ramach budowy na koszt mieszkańców. Powoli ludzie zaczęli składać wnioski.

W 2007 roku parlament uchwalił jeszcze dalsze ułatwienia w tym wyodrębnianiu – głosami tych samych partii i przy oporze postkomunistycznych. Przekształcać  można także mieszkania lokatorskie  - typu 1. Zmniejszono znacznie opłaty, w tym notarialne. Lobby funkcyjne wtedy, tak jak teraz,  prowadziło szeroką tendencyjną kampanię przeciw tym zmianom. Opóźniano załatwianie spraw. W efekcie w skali całego kraju już około 40 % lokali jest wyodrębnionych. 60 % nadal stanowią lokale spółdzielcze typu 1 i 2.

            Mimo tak znaczącego odsetka odrębnych mieszkań, ich właściciele podlegają półniewolniczemu zarządowi spółdzielczemu. Oznacza to, że praktycznie nie mają nic do powiedzenia na zarządzanie częścią wspólną w swych nieruchomościach. Planowanie remontów czy konserwacji, ich kosztów, itp. dzieje się bez ich udziału. Tu „władzą absolutną”  są zarządy spółdzielni przy wsparciu rad nadzorczych , często wyalienowanych od środowiska członkowskiego.  /W wielu SM skład personalny tych rad zależy w dużej mierze od prezesów/.

            Niezwykłą rzadkością są samorządy nieruchomości /budynków/ jako organy do konsultowania owego zarzadzania nieruchomością. Można powiedzieć, że niemal nie ma takiej podstawowej formy samorządu.

            Spółdzielnie mieszkaniowe zostały wbrew konstytucji wyłączone z ogólnej Ustawy

o własności lokali. Na jej mocy w innych zasobach mieszkaniowych pierwszy wyodrębniony lokal /typ 3/ powoduje, że powstaje w nieruchomości /budynku/ wspólnota mieszkaniowa. W SM dopiero gdy 100% lokali jest wyodrębnionych! Ewentualnie także wtedy, gdy większość mieszkań  ma taki status i ta większość /udziałów/  dopiero na swój wniosek może powołać wspólnotę. 

Obecnie trwają prace parlamentarne   nad kolejną zmianą ustaw spółdzielczych. Istotne, korzystne  zmiany  proponuje grupa posłów PO . W tym  posłanka Lidia Staroń, wiceprzewodnicząca komisji sejmowej, nie uczestniczyła  w niedawnym zgromadzeniu ogólnym COOP w Warszawie.

Jest tam propozycja  prosto  i tanio  - administracyjne przekształcanie  mieszkań

w odrębną własność /prywatną/ – na wniosek zainteresowanego.  Także wreszcie zgodne

z konstytucyjną równością praw  pełne włączenie Ustawy o własności lokali do SM. Efektem byłoby powstanie wspólnot niemal we wszystkich nieruchomościach. W tych  wspólnotach nadal więc

w obecnym rozkładzie około 60% udziałów miałyby spółdzielnie i lokale typu 1 oraz 2 reprezentowaliby tam prezesi SM. Oczywiście jak zwykle lobby funkcyjne jest bardzo przeciwne tym zmianom, bo utrata monopolu decyzyjnego oraz informacyjnego oznaczałaby  pełniejszą kontrolę spółdzielców nad swymi pracownikami! Znowu w negatywnej kampanii propagandowej

i w parlamencie prezesów wspierają głównie postkomunistyczne ugrupowania  - SLD i PSL.

Jeszcze jedna z proponowanych zmian. Najlepszy projekt przewiduje, że przy powstawaniu wspólnot mieszkaniowych majątek spółdzielni przypisany byłby w odpowiedniej części do każdej wspólnoty . Wtedy wreszcie realnego wymiaru nabrałby zapis ustawowy o tym, że ów majątek jest prywatną własnością członków. Oczywiście zarządzanie, koszty utrzymania ale i pożytki decyzjami  właścicieli, czyli na członków – w ramach SM. Spółdzielnia może być wspólnotą wspólnot. Źle zarządzający prezesi , wbrew zasadom spółdzielczym słusznie obawiają się niepewności swego totalitarnego władztwa.  Prowadzą więc  ostrą jednostronną kampanię propagandową, organizowaną  głównie przez centralę czyli Krajową Radę Spółdzielczą i Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych Rzeczypospolitej Polskiej . Obydwie te centralne struktury w składzie głównie prezesowskim. Głos zwykłych spółdzielców lekceważą , nazywają „planktonem”. Od lat działa szereg grup takich aktywnych członków, nawet  jako zorganizowane stowarzyszenia. Ich głos jest ignorowany.

Niżej w skrócie przedstawiam orzecznictwo polskich organów w sprawie zarządzania spółdzielczego . . Sądy polskie  czasami sam sobie zaprzeczają .

Tak dziurawe są ustawy spółdzielcze oraz ich interpretacja. Jeśli wybitni zawodowi prawnicy mają z tym kłopot, to tym bardziej zwykli członkowie SM /spółdzielni mieszkaniowych/.

Oto niektóre przykłady orzecznictwa sprzeczne między sobą i potwierdzające sprzeczne z prawem zarządzanie  częścią wspólną wyłącznie przez spółdzielnię, z pominięciem udziału właścicieli odrębnych /prywatnych/ mieszkań.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku  z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali nie powinien być porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu…”

Sąd Najwyższy uchwalił  w  dniu 27 marca 2014 r.sygn. akt III CZP 122/13
„…Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

 o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222)…” .

Sąd Okręgowy w Olsztynie z 12.02.2014 roku sygn. akt IX Ca 811/13  orzeka:
„Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony,

o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać

w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli .”

Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 23 października 2012 r. Sygn. akt I ACa 224/12: stwierdził:
„.. iż art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z którego wynika uprawnienie spółdzielni do zarządu nieruchomością, której jest współwłaścicielem, …….zarząd nieruchomością wspólną nie obejmuje prawa rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej nie należącymi do spółdzielni, bo stanowiłoby to ograniczenie prawa własności”.

Wyrok TK z 29.V.2001r. sygn. K 5/01 : „status prawny właścicieli lokali nie powinien być porównywany ze statusem osób, które przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu….”

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale  z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12:„…Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej…”

Trybunał Konstytucyjny w wyroku   z dnia 15 lipca 2009 (K 64/07)  uznał,

„…że powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych  zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków”.

Ten sam Trybunał dalej wyrokuje:

„ Natomiast w momencie zawarcia ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, wyrażają  zgodę „na członkostwo” we wspólnocie mieszkaniowej.”

Sąd Najwyższy orzeka   w dniu 22 października 2010 r. Sygn. akt III CZP 77/10
„Co do zasady brak więc podstaw prawnych dla decydowania o zmianie udziału

w nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną własnością spółdzielni, lecz stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali.
Podstawy takiej nie stwarza też art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z przepisu tego wynika tylko uprawnienie spółdzielni do zarządu nieruchomością, której spółdzielnia jest współwłaścicielem. Zarząd nieruchomością wspólną co do zasady nie obejmuje prawa do rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej, nie należącymi do spółdzielni.
Takie uprawnienie, jako stanowiące ograniczenie prawa własności, musiałoby mieć swoją wyraźną podstawę ustawową, która ze względu na konstytucyjną ochronę własności podlegałaby kontroli co do jej zgodności z Konstytucją”.

Czy coś z tego da się połączyć w jedną sensowną całość? Mam nadzieję, że przekazany materiał pozwoli Wam na szukanie i  poznawanie faktycznego stanu rzeczy.

Grupa członków spółdzielni mieszkaniowych