Elbląg 16.11.2012r.
Witold Łada
82-300 Elbląg
ul. Wiejska 20/I/2
BS6- 053-87/2012/2607/2628
Ministerstwo Transportu, Budownictwa
i Gospodarki Morskiej
Departament Mieszkalnictwa
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
Szanowny Panie Ministrze!
W dniu 2 listopada 2012r.otrzymałem odpowiedź z Ministerstwa które dotyczyło zarzutów naruszenia prawa w trakcie Walnego Zgromadzenia odbytego w dniach 28-30 maja 2012r w SM ,,Zakrzewo” w Elblągu.
Taka odpowiedź udzielona przez Pana Ministra nas nie satysfakcjonuje.
Pozwoli Pan, że ustosunkuje się do każdej odpowiedzi osobno:
Ad 1) Zarzuty naruszenia prawa w Trakcie Walnego Zgromadzenia odbytego w dniach 28-30 maja 2012r. w związku z niepoddaniem pod głosowanie zgłoszonego przez grupę członków wniosku o zmianę porządku obrad.
W odpowiedzi Pana czytam :,,Zgłaszana przez grupę członków zmiana porządku obrad, w formie projektu uchwały popartej przez co najmniej 10 członków lub żądania, powinna zostać złożona w trybie i terminie określonym w art.81 ust.11 usm tj.15 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia….O ostatecznym kształcie porządku obrad zadecyduje wynik głosowania walnego zgromadzenia nad uchwałą w tej sprawie.”
Panie Ministrze! myślę, że nie dokładnie czytał Pan moje pismo z dnia 30.06.2012r.
Dlatego wyjaśniam, że wniosek dotyczący umieszczenia w porządku obrad dodatkowych spraw powinien być zgłoszony na co najmniej 15 dni przed pierwszą części walnego zgromadzenia. Mówi o tym § 40 Statutu spółdzielni. Natomiast nasz wniosek dotyczył zmian w kolejności głosowania nad Statutem spółdzielni i tego dotyczyła zmiana porządku obrad
Cytuję :,, Wnosimy aby punkt dotyczący zmian w Statucie Spółdzielni był omawiany i głosowany na wszystkich częściach Walnego Zgromadzenia jako punkt pierwszy”.
Nasz wniosek nie dotyczył wprowadzenia nowego punktu.
Nie był to punkt dodatkowy porządku zebrania który musiał być zgłaszany na co najmniej 15 dni przed WZ.
Natomiast porządek WZ( punkty w porządku obrad) zaproponowany przez Zarząd wcześniej i do tego nikt nie miał zastrzeżeń. Nasz wniosek dotyczył jednak tylko przesuniecie punktu13 porządku WZ ( dotyczący zmiany w Statucie spółdzielni) na punkt pierwszy. I naszym zdaniem mógł on być wniesiony na każdej części WZ przed zatwierdzeniem porządku obrad przez członka spółdzielni i powinien być przegłosowany przez Walne Zgromadzenie jako najwyższego organu w Spółdzielni
Chcę podkreślić, że nasz wniosek nie był składany w formie uchwały ( jak pisze radca prawny) ale jako wniosek formalny który był wnoszony ponownie ustnie przez członków przed zatwierdzeniem każdej części porządku obrad. I taka była intencja wnioskodawców, o czym była mowa przed zatwierdzeniem porządku obrad. Natomiast radca prawny pan Lech Trawczyński ( jako osoba zaufania publicznego) wydał opinię, że wniosek ten nie może być głosowany przez Walne Zgromadzenie bo takie prawo ma wyłącznie Zarząd. Według radcy prawnego WZ nie może zmieniać porządku zebrania. Taką opinię wydal radca prawny.
Na pytanie, Radca Prawny nie umiał odpowiedzieć jaki przepis zabrania głosowania nad tym wnioskiem.
Jak już wspomniałem w tej sprawie nie była zgłaszana żadna uchwała. Był to wniosek formalny, który powinien być przegłosowany przez Walne Zgromadzenie.
Naszym zdaniem była to manipulacja radcy prawnego w porozumieniu z Zarządem i RN by nie dopuścić do zmiany porządku obrad do czego mieli prawo członkowie!
Zadaję pytanie, jeżeli nie można było głosować wniosku zgłaszanego przez członków, to dlaczego Przewodniczący obrad poddał wniosek Zarządu pod głosowanie który dotyczył również porządku obrad? Jeżeli nie można było nic zmieniać to dlaczego porządek zebrania był głosowany? I nie było to głosowanie w formie uchwały.
I słusznie Pan Minister napisał, że: ,,O ostatecznym kształcie porządku obrad zadecyduje wynik głosowania walnego zgromadzenia nad uchwałą w tej sprawie. ” i że:
,,Statut nie może jednak ograniczać kompetencji walnego zgromadzenia.”
Naszym zdaniem Statut SM ,,Zakrzewo” ogranicza kompetencje walnego zgromadzenia.
Tym samym ,,władze” spółdzielni ograniczają prawa członków spółdzielni.
Dlatego zadaję ponownie pytanie :Dlaczego wniosek członków spółdzielni nie mógł być głosowany przez Walne Zgromadzenie. Jakie prawo tego zabrania?
Jednak takie ograniczenie nastąpiło, czego Pan Minister nie zauważył i w piśmie wymijająco zajął stanowisko.
Chcę przypomnieć, że członkowie nie składali wniosku w formie uchwały. Uchwała powinna mieć nadany numer. A takiego numeru nie było.
W piśmie Pana Ministra czytam: ,,Spółdzielnia poinformowała zaś, że ww. wniosek wpłynął na 5 dni przed terminem posiedzenia pierwszej części Walnego Zgromadzenia, przy czym wnioskodawca przywołał § 40 ust.3 Statutu jako podstawę prawną. W momencie zgłaszania ww wniosku nie było projektu uchwały w sprawie zmian porządku obrad, zatem nie można było zgłosić poprawki do nieistniejącej uchwały.”
I tu również Zarząd potwierdza, że nie było zgłoszonej uchwały a zatem nie można było wnosić poprawki. Potwierdzam - był to wniosek formalny!!!!!!!
Radca prawny wprowadza w błąd twierdząc, że wniosek złożony przez członków był złożony w formie uchwały.
Dalej Pan Minister pisze:,, Wyrażając powyższą opinię zastrzegamy, że nie jest nam znana treść Statutu Spółdzielni. Treść Statutu dostępna jest na stronach internetowych Spółdzielni jedynie dla jej członków.”
Według opinii Pana Ministra Statut nie może być udostępniony innym podmiotom????
Nie mogą korzystać osoby inne, również Pan Minister- nawet za pośrednictwem internetu?!
Ad 2) Zarzut nie dopuszczenia do glosowania zgłoszonych przez grupę członków projektów 16 uchwał w sprawie zmian w statucie.
W piśmie od Pana Ministra czytam: ,, Analizując wymogi formalne związane ze zgłaszaniem projektu uchwały przez członków spółdzielni należy mieć na uwadze, że zgodnie z art.83 ust11 projekt uchwały zgłaszanej przez członków spółdzielni musi być poparty przez co najmniej 10 członków. Ustawodawca poprzez użycie liczby pojedynczej w zdaniu drugim art.83 ust.11 usm tj. (cytuję),,Projekt chwały zgłaszanej przez członków(…)wyraźnie wskazał na indywidualne traktowanie projektu każdej uchwały z uwagi na fakt, iż projekty poszczególnych uchwał są przedmiotem odrębnego głosowania, tj. walne zgromadzenie głosuje odrębnie projekt każdej uchwały. Zatem nie zbędnym wymogiem formalnym dla projektów uchwał zgłaszanych w trybie art. 83 ust 11 jest poparcie dla każdej z tych uchwał przez co najmniej 10 członków spółdzielni.”
W Pana opinii znalazło się słowo ,,każdej”.
W art. 83 nie ma słowa każdej. Zgodnie z Pana opinią to treść tego zapisu winna brzmieć:
,,Każdy projekt uchwały zgłaszanej przez członków Spółdzielni musi być poparty przez co najmniej 10 członków”. Takiego zapisu niema. Czy upatruje Pan tu luki prawnej?
Nie muszę Panu przypominać ale jest Pan Posłem który glosował za tą ustawą i nie wprowadził Pan słowa każda.
Chcę przypomnieć, że projekty 16 uchwał w sprawie zmian w statucie zostały złożone 11 maja 2012r, a więc na 17 dni przed pierwszą częścią Walnego Zgromadzenia.
Projekty uchwał zostały przyjęte przez Zarząd, nie było zastrzeżeń. Na około 10 dni przed Walnym Zgromadzeniem podczas przeglądania dokumentów w Spółdzielni oraz rozmową jaką przeprowadziłem z Prezesami Zarządu nie otrzymałem informacji, że dokumenty nie są kompletne. Przeciwnie, Prezesi, Pan Zdzisław Łukaszewski i Pan Adam Łuszczyk poinformowali mnie, że uchwały zgłoszone przez członków są przygotowywane na walne zgromadzenie, żeby się nie martwić?!
Naszym, członków zdaniem, gdyby Zarząd reprezentował godnie członków spółdzielni (którzy są również właścicielami swoich nieruchomości)w porozumieniu z radcami prawnymi, których zatrudnia (o brakach formalnych) powiadomił by wnioskodawcę, że uchwały zgłoszone przez członków nie mogą być przyjęte i głosowane z powodu braków formalnych. Dając odpowiedni termin na uzupełnienie. Członkowie w ciągu jednego dnia byli gotowi braki formalne uzupełnić.
Takie praktyki są stosowane w szanujących się instytucjach, np. sądy, prokuratura itp.
Natomiast w SM ,,Zakrzewo” zabrakło dobrej woli.
Naszym zdaniem było to celowe działanie osób zainteresowanych.
Zarząd twierdzi, że nie musiał powiadamiać członków o brakach formalnych. Nie musiał?! Zarząd SM ,,Zakrzewo” nic nie musi. Często słyszymy ,,Nie damy Panu dokumentów i co nam Pan zrobi”? ,,Nie musimy nikogo powiadamiać i co nam zrobicie?’ Taka jest odpowiedź zarządu oraz Rady Nadzorczej, mając za sobą oparcie w sądach, prokuraturze oraz innych instytucjach. A powinni godnie reprezentować członków spółdzielni. Godnie reprezentują przed wyborami.
I tu opinia Pana Ministra: ,, Z uwagi na powyższe informujemy, że w naszej ocenie w tym wypadku również nie doszło do naruszenia prawa, gdyż zgodnie z oświadczeniem Pana i Spółdzielni, nie wszystkie projekty uchwał miały wymagane przepisami ustawy poparcie co najmniej 10 członków.”
Z taką opinią Pana Ministra nie godzimy się. Czujemy się oszukani przez władze SM ,,Zakrzewo”.
Ad.3 a)
,pismem z dnia 31 stycznia 2011r., znak BS-WSM-053-4/2011/3263, została Panu udzielona odpowiedź na pismo w sprawie nie udostępnienia przez Zarząd Spółdzielni kserokopii listy obecności stanowiącej załącznik do protokołu obrad Zebrania Przedstawicieli Członków z dnia 22 czerwca 2009r ., w której wyraziliśmy pogląd, iż lista obecności członków uczestniczących w obradach najwyższego organu spółdzielni stanowi integralną część protokołu obrad tego organu, zatem zgodnie z art.81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinna zostać udostępniona na żądanie członka.
Wyrażone wyżej stanowisko podtrzymujemy”. Tyle Pan Minister.
I co z tego, że członkowie mają prawo!
Dlatego zgodnie z prawem złożyłem Zawiadomienie w tej sprawie do prokuratury Rejonowej w Elblągu. Ta odmówiła wszczęcia śledztwa oraz oddaliła Zażalenie.
Sąd Rejonowy w Elblągu (sędzia Sylwia Komola) uniewinniła członków zarządu SM ,,Zakrzewo” od popełnienia czynu zarzucanego im wnioskiem o ukaranie.
W uzasadnieniu sąd (sędzia) napisała: cytuję ,, Odpowiedzialności za wykroczenie kwalifikowane z art.273, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega ten kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisów oraz kopii dokumentów, o których mowa w art.81 tejże ustawy. W ocenie Sądu imienna lista obecności nie zawiera się w katalogu tych dokumentów, a działanie obwinionych jako członków zarządu było podyktowane koniecznością ochrony danych osobowych i adresowych. Mając powyższe na uwadze Sąd (czytaj sędzia) uniewinnił obu obwinionych, zaś kosztami postępowania w sprawie obciążył Skarb Państwa”.
Czy pani sędzia Sylwia Komola wydała wyrok zgodny z prawem?????????
Wyrok Sądu Rejonowego w Elblągu z dnia 08 marca 2010r. Sygn. akt. VIII W 100/10
Ta sama pani sędzia Sylwia Komola postanowiła w dniu 31 sierpnia2010r.nie uwzględnić wniosku oskarżyciela posiłkowego Witolda Łady o przywrócenie terminu do wniesienia apelacji od wyroku Sądu Rejonowego w Elblągu z dnia 08 marca 2010r w sprawie VIII 100/10.
W dniu 23 listopada 2010r. sygn. akt VI Waz 86/10 Sąd Okręgowy w Elblągu pod przewodnictwem SSO Elżbiety Koseckiej -Sobczak postanowił utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie.
Wyrok ten dotyczył wszystkich członków SM ,,Zakrzewo” w Elblągu. Tym samym członkowie ci zostali poprzez taki wyrok ubezwłasnowolnieni.
Natomiast opinia jaką przedstawił Pan Minister jest inna niż wyrok wydany przez panią sędzię który jak widać został wydany z naruszeniem prawa. Tym wyrokiem sędzia uwiarygodniła bezkarność członków zarządu.
Wyrok sądu był zachętą aby członkowie Zarządu rozgłaszali członkom spółdzielni, że: ,,Pan Łada kolejny raz przegrał sprawę” i czuli się jeszcze bardziej bezkarni. ,,Kto odważy się następny”?????
Do pisma od Pana Ministra, została dołączona kopia pisma SM ,,Zakrzewo” w Elblągu, do Ministra Transportu z dnia 23.08.2012r. podpisanego przez Prezesa Zdzisława Łukaszewskiego i V-ce prezesa Adama Łuszczyka gdzie czytamy:
1,, Pan Witold Łada jest osobą która skupia swoje zainteresowania w szczególności na prowadzeniu sporów sądowych ze Spółdzielnią i byłymi już członkami Zarządu Spółdzielni/ wykaz spraw sądowych w załączeniu/- w których zarzuty Pana Witolda Łady okazały się nieuzasadnione.”
2.trudno ustosunkować się do bardzo ogólnie sformułowanego zarzutu że ,,Zarząd dokonuje inwestycji nie pytając o to właścicieli, zaciąga kredyty i obciąża nim członków oraz właścicieli” .,,Ponadto działania Zarządu oceniane są przez Radę Nadzorczą Spółdzielni która nie stwierdziła przypadków naruszenia prawa lub przekroczenia uprawnień przez członków zarządu Spółdzielni.”
Ad1.Oświadczam, że jako członek Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” nie prowadziłem i nie prowadzę żadnych spraw sądowych ze SM ,,Zakrzewo” w Elblągu.
Chyba, że ww. członkowie Zarządu uważają, że Spółdzielnia to Zarząd i Rada Nadzorcza ?!
Według Prawa Spółdzielczego art.3:,,Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”. Jak z tego wynika Zarząd zarządza prywatnym majątkiem członków spółdzielni.
Moim zdaniem obecny Zarząd skłóca członków przeciwko Witoldowi Łada, oskarżając go o działanie przeciwko członkom i sądzenie się ze spółdzielnią. Są to bezpodstawne oskarżenia.
Chociaż wszystkie wyroki przegrałem, wiem jakie mamy prawa w spółdzielni?!
Jak jesteśmy manipulowani przez zarząd i Radę Nadzorczą, wspomagane przez prokuraturę i sądy. Na tych wyrokach uczą się i ,,korzystają” osoby z całej Polski i nie tylko?!
(Większość wyroków sądowych (również na prośbą członków) umieszczona jest na stronie www.uwlaszczenia.gabo.pl)
Ad2.
Kto zadał pytanie:
a) Czy Zarząd dokonując inwestycji w postaci termomodernizacji pytał o to właścicieli?
b) Czy Zarząd ma zgodę właścicieli na zaciągnięcie kredytu na inwestycję termomodernizacji w poszczególnych nieruchomościach?
c) Kto będzie spłacał kredyt po wykonaniu inwestycji termomodernizacji?
Zarząd SM, ,Zakrzewo” twierdzi, że ,,Zarząd działa w oparciu o obowiązujące przepisy prawa oraz postanowienia uchwał Walnych Zgromadzeń i Rady Nadzorczej.”
W punkcie 3 Zarząd pisze:,, podnoszone przez Pana Witolda Ładę w pierwszej części pisma z dnia 30.06.2012 twierdzenia co do wykonywania przez Spółdzielnię inwestycji bez zgody członków spółdzielni i właścicieli lokali- nie znalazły potwierdzenia między innymi w sprawie w której usiłował uniemożliwić przeprowadzenie remontu budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17 w Elblągu w sprawie tej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 10.01.2012r sygn. akt II S.A./OL 921/11- oddalił jego skargę.
Natomiast Zarząd nie napisał dlaczego Sąd oddalił skargę i jakie było uzasadnienie Sądu Administracyjnego w Olsztynie.
W uzasadnieniu Sądu Administracyjnego czytamy m.in.,, W przypadku bowiem, gdy spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami jej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art.199 Kodeksu cywilnego. Nie jest natomiast wymagana zgoda właścicieli lokali będących członkami spółdzielni, którzy mogą kwestionować poczynania zarządu spółdzielni zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.”,, Błędne jest zatem stanowisko skarżących, że mogli być stroną postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę zainicjowanego przez Spółdzielnię.”
Jak widać Sąd w Olsztynie wydał wyrok, że jeżeli właściciel jest członkiem spółdzielni, nie ma żadnych praw. Nie jest nawet stroną w postępowaniu.
Natomiast doręczył kopię protokołu z rozprawy i wyrok z uzasadnieniem z dnia 10 stycznia 2012r, za który skarżący musieli zapłacić 98 zł. Pomimo, że nie byli stroną?
I teraz właściciele i członkowie SM ,,Zakrzewo” wiedzą jakie mają prawa. ŻADNE!!!!!!
Taki wyrok wydał Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie:
Przewodniczący: Sędzia WSA Marzenna Glabas
Sędziowie: Sędzia WSA Hanna Raszkowska spr.
Sędzia WSA Adam Matuszak
Na podkreślenie zasługuje fakt, że: ,,sąd dopuścił do sprawy Pełnomocnika SM ,,Zakrzewo” natomiast ,,nie dopuścił do udziału w sprawie Witolda Łady w charakterze pełnomocnika skarżących.”
Wyrok Sądu Administracyjnego w Olsztynie- z uzasadnieniem jest umieszczony na stronie uwłaszczeniowej w dokumentach.
A co na te tematy Sąd Najwyższy?
,,Żaden organ spółdzielni nie jest władny podejmować uchwał w sprawach cywilno prawnych nie wynikających z członkostwa. Jeżeli podejmie taką uchwałę nie obowiązuje ona członków”.- wyrok Sądu Najwyższego z 1962r.
Natomiast w SM ,,Zakrzewo” zgodnie ze Statutem kilka procent członków może podejmować uchwały w imieniu pozostałych.
W 2005 roku Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie, że: ,, Stosunki prawne między spółdzielnią mieszkaniową i jej członkami mają charakter cywilno –prawny a nie administracyjno- prawny oparty na podporządkowaniu jednej strony – drugiej.”
Prawo spółdzielcze stanowi w art.3
,, Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”.
Żadna większość spółdzielców nigdy nie miała i nie ma prawa decydowania o współwłasności prywatnej!!!!!!!!!
Zarząd kłamie, że Pan Łada usiłował uniemożliwić przeprowadzenie remontu budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17 w Elblągu. W. Łada wystąpił do sądu ze skargą na Inwestora jakim jest Zarząd SM ,,Zakrzewo” ,że nie ma pozwolenia na budowę. I to członkowie sami ocenią, czy na taki wyrok oczekiwali oraz jakie mają prawa jako właściciele. Teraz już wiedzą, że nie mają żądnych.
Według prawa budowlanego termomodernizacja -ocieplenie budynku- nie jest remontem jak pisze Zarząd. Jest to inwestycja która również nie może być finansowana z funduszu remontowego.
W tej sprawie wyrok wydał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z 18 grudnia 2007 roku a więc już po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych gdzie czytamy:
,, Fundusz remontowy można wydatkować tylko na remonty”.
O tym mówi również art.4ust. 6 i art.6 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Natomiast Zarząd SM ,,Zakrzewo” na zebraniach informował członków, że cześć kredytu będzie spłacana z funduszu remontowego i twierdzi, że zgodnie z prawem.
Natomiast w piśmie które otrzymałem 17.07.2012r. Zarząd informuje mnie, że :,, Żądanie rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego nie mieści się w prawach członka wynikających z art.81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.”
Z pisma Zarządu wynika, że członkowie takiego dokumentu nie mogą otrzymać!?
Czyli takie prawa ma członek spółdzielni?! Nie może otrzymać żądanych dokumentów.
W piśmie z dnia 29.06.2012r Pan Prezes Zdzisław Łukaszewski informuje mnie m/in że: ,,W bieżącym roku mieszkańcom budynków uwzględnionych w harmonogramie na 2013r. przedłożona zostanie symulacja warunków finansowych termomodernizacji tych budynków. Ewentualna decyzja o zaciągnięciu kredytu na budynek Wiejska 22 zapadnie w 2013r uchwałą Zarządu spółdzielni. Kosztami obciążani będą mieszkańcy tego budynku.”
A więc nie członkowie, ale Zarząd podejmie uchwałę o kredycie (warunkach kredytu) i obciąży nim poszczególnych mieszkańców.
I następne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 listopada 2001r. sygn. akt IV S.A. 390/01
,,Jeśli choćby tylko jeden współwłaściciel nie wyraził zgody na termomodernizację, nie może ona zostać dokonana. Chyba, że SM uzyska zgodę sądu w stosownym postępowaniu które sama musi wnieść do sądu.”
Wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2010 roku Sygn. akt III CZP 77/10
,,Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma prawo decydowania o przedmiocie odrębnej własności lokali i związanym z nią udziale w nieruchomości wspólnej tylko w odniesieniu do nieruchomości stanowiących współwłasność spółdzielni.”
Zgodnie z prawem:,,superficies solo cedyt”; - właściciel ziemi jest właścicielem wszystkiego co na tej ziemi jest posadowione.
Właściciele członkowie są zniewoleni przez ,,władze” spółdzielni.
Jak mogą władze spółdzielni lub grupka decydować co jest dobre a co nie dla członków?
Chcę podkreślić, że w spółdzielniach mieszkaniowych występuje kilka rodzajów praw do lokali. A więc: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; oraz prawo odrębnej własności.
Mieszkania lokatorskie i własnościowe są zatem własnością spółdzielni. Członkowie ci natomiast posiadają tzw. ograniczone prawo rzeczowe.
Pogląd ten podzielił NSA w wyroku z dnia 5 sierpnia 2010r. na stronie 6.
Przedstawione wnioski stanowią w istocie realizację konstytucyjnej ochrony prawa własności wyrażonej w art.64 Konstytucji RP.
Jedynie ustawy mogą stanowić o ograniczeniu tego prawa. Natomiast z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych takie ograniczenie nie wynika w stosunku do właścicieli odrębnych lokali.
W wyroku WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008r sygn. akt S.A. /GL 912/07 gdzie Sąd : - uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Śląskiego oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Gliwice z dnia 21 czerwca 2007r.w przedmiocie pozwolenia na budowę w której orzeczono: ,, Zgodnie z art.32 ust.4 pkt.2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z kolei z art.3 pkt.11 Prawa budowlanego wynika, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Przepisy nowelizujące Prawo budowlane z dniem 11 lipca 2003 roku wprowadziły w miejsce dotychczasowego obowiązku inwestora wykazaniem się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożenie przez niego oświadczenia o posiadaniu takiego prawa. W przypadku gdy treść takiego oświadczenia jest kwestionowana w toku postępowania administracyjnego, obowiązkiem organu wynikającego z art.7 kpa, jest wyjaśnienie zgłaszanych w tej kwestii zarzutów.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jednym ze środków dowodowych mających wykazać dysponowanie przez inwestora tym prawem i jako środek dowodowy podlega badaniu przez organ. Badanie to powinno zmierzać, w razie wątpliwości co do prawa inwestora, w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art.3.pkt.11 Prawa budowlanego. Obowiązek ten trwa aż do wydania ostatecznej decyzji. Jeśli zatem organ odwoławczy dysponuje nieruchomością na cele budowlane, jak i oświadczeniem woli współwłaściciela nieruchomości wspólnej o braku zgody na realizację inwestycji, to powinien ocenić brak tej zgody i jej wpływ na prawo inwestora do dysponowania nieruchomością ( por. wyrok NSA z dnia 30 kwietnia 2007r. sygn. akt II OSK 577/06).
W literaturze przyjmuje się, że m. in. takie czynności jak modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Inwestycja budowlana na nieruchomości stanowi co do zasady czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zatem znajduje zastosowanie art.199 Kodeksu cywilnego uzależniający skuteczność tej czynności od zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak wymaganej zgody niektórych współwłaścicieli może być usunięty w drodze rozstrzygnięcia sądu powszechnego.”
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 sierpnia 2010r sygn. akt II OSK 1283/09 gdzie sąd uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji.
ORZECZENIE PRAWOMOCNE
W uzasadnieniu wyroku czytamy:,, Orzecznictwo, do którego odwołuje się organ i sąd w niniejszej sprawie ma swoje korzenie w minionym okresie ubiegłego wieku, kiedy to jedynym i głównym aktem prawnym w tym zakresie była ustawa z dnia 16 września 1982r,- Prawo spółdzielcze. Nie obowiązywała jeszcze ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ani ustawa z dnia 24 czerwca 1994r.o własności lokali, nie było też przepisu art.28 ust.2 Prawa budowlanego, nie mówiąc już o Konstytucji RP z 1997r. i fundamentalnych zmianach, jakie zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego. Aktualnie stosunki własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych oraz wzajemne relacje pomiędzy członkami spółdzielni, są bardziej skomplikowane, gdyż w większym zakresie niż dawniej, oparte są na przepisach Kodeksu cywilnego, które należy niewątpliwie uwzględniać( wyrok WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008r sygn. akt II SA/GL 912/07.)
Zgodnie z art.27ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art.18 ust.1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art.241 i art.26 (ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).Przepis ten uznaje się za wadliwy, gdyż spółdzielnia mieszkaniowa jest uprawniona i zobowiązana do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, z mocy prawa i nie ma potrzeby w tym zakresie zawierania odrębnych umów (uchwała SN z 26 listopada 2008r.,sygn.akt II CZP 100/08, OSNC 2009, nr.10 poz.140).Przepisów ustawy o własności lokali, o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art.18 ust.1 oraz art.29 ust.1 i 1a tej ustawy, które stosuje się odpowiednio.
Z powyższych regulacji wynika, że właściciele lokali spółdzielczych (stosując odpowiednio art.18 ust 1 ustawy o własności lokali), mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W zaskarżanym wyroku oraz w zaskarżanej decyzji organy wydające zaskarżone orzeczenia twierdząc, że skarżąca nie ma przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym i że jej interesy reprezentuje Zarząd Spółdzielni, nie potrafiły nawet wskazać przepisów obowiązującego prawa, które tak stanowi.
Nie można tez podzielić poglądu, że w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę aby być stroną tego postępowania, to członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu jednocześnie przysługuje prawo odrębnej własności lokalu, musi wykazać, że naruszony został jego interes prawny.
Przepis art.28 ust.2 Prawa budowlanego, który powinien mieć zastosowanie w tej sprawie, nie wymaga naruszenia interesu prawnego współwłaściciela nieruchomości (budynku), na której ma być realizowana budowa, aby ten miał przymiot strony w postępowaniu. Przepis art.28 k.p.a. też nie wymaga aby został naruszony interes prawny, wystarcza, że postępowanie dotyczy interesu prawnego lub obowiązku albo żąda się czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Przepis art.101 ust.1ustawy z dnia 8 marca 1990r.o samorządzie gminnym uzależnia możliwość zaskarżenia uchwały do sądu administracyjnego od tego, czy interes prawny lub uprawnienia skarżącego zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, przepis ten nie ma jednak zastosowania w tej sprawie.”
Podobny pogląd podzieliły Sądy:
1. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 1815/06 z 9 stycznia 2008r
2. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 577/06 z 3 kwietnia 2007r
3. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 193/07 z 17 kwietnia 2007r
4. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 179/05 z 9 listopada 2005r
5. Wyrok WSA sygn. akt II S.A./GI122/07 z 24 pazdziernika.2007r
6. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 1910/06 z 23 stycznia 2008r
7. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 1099/06 z 26 lipca 2007r
8. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 1683/08 z 18 listopada 2009r
9. Wyrok NSA sygn. akt II OSK 1684/08 z 18 listopada 2009r.
Jeden z polityków, też były minister powiedział.: ,,Polska to dziki kraj”
Nie zgadzam się z takim stwierdzeniem!!!!!
Ale może ten Pan miał rację?
Z poważaniem
Witold Łada
Do wiadomości:
1) Członkowie spółdzielni
2) Strona internetowa
Bardzo proszę Państwa o podzielenie się swoją opinią, na adres: witold_lada@tlen.pl