Witold Łada
82-300 Elbląg
ul. Wiejska 20/I/2
Nr .rej. wniosku 37927?2011
DUA-A-6740.6.2011.RS
Prezydent Miasta Elbląga
ul Łączności 1
82-300 Elbląg
Szanowny Panie Prezydencie!
W dniu 09.08. 2011r otrzymałem Zawiadomienie o możliwości zapoznania się z materiałami zgromadzonymi a dotyczącymi tej sprawy i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów.
Po zapoznaniu się z w/w materiałami w dniu 11.08.2011r.wyjaśniam co następuje.
Jak wynika z pisma skierowanego do Prezydenta Miasta Elbląga w dniu 26.07.2011r, przez Prezesa SM ,,Zakrzewo” Pana Zdzisława Łukaszewskiego przed wykonaniem inwestycji termomodernizacji budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17:
1. Zarząd skierował pismo do członków spółdzielni w dniu 11.01.2011r zawierającą informację o trybie i zasadach wykonywania robót termomodernizacyjnych.
2. Przedstawił Uchwałę nr.2 /2011 Rady Nadzorczej SM ,,Zakrzewo” pozytywnie opiniującą projekt uchwały Walnego Zgromadzenia w przedmiocie ustalenia najwyższej sumy zobowiązań jakie spółdzielnia może zaciągnąć z przeznaczeniem na termomodernizację przedmiotowej nieruchomości.
3. Przedstawił Uchwałę Nr.1 /2011 Walnego Zgromadzenia SM ,,Zakrzewo” z dnia 26.01.2011r upoważniającą Zarząd do zaciągnięcia zobowiązań na łączną kwotę 9 669 763,63zł z przeznaczeniem na termomodernizację elewacji i remont balkonów budynków przy ul. Kalenkiewicza 12-17.
Również pismo, gdzie Zarząd informuje o organizowanych spotkaniach w dniach od 10 do 21 .02.2011r. gdzie omawiane były sprawy termomodernizacji przy ul. Kalenkiewicza 12-17. W spotkaniach tych według informacji zarządu brało udział łącznie około 70 osób.
Według mojej wiedzy w budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17 zamieszkuje około 200 członków.
Większość członków zamieszkałych w tym budynku posiada odrębną własność lokalu oraz współwłasność gruntu pod tym budynkiem.
W piśmie z dnia 6.07.2011r zarząd wyjaśnia, że ma stanowisko Ministra Infrastruktury (oraz autorytetu) jakim jest Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP.( Brak tych stanowisk w dokumentach).
Zarząd powołuje się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 lipca 2010r w sprawie pozwolenia na budowę (sygn. akt.II OSK 1255/09) –w którym pisze: spółdzielnie mieszkaniowe jako zarządcy, o którym mowa w art.27 ust.2 ustawy o sm przysługuje prawo reprezentowania z mocy ustawy właścicieli odrębnych lokali na zewnątrz. Sąd ten stwierdził również, że stroną w postępowaniu w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę jest wyłącznie spółdzielnia.
Dalej czytam, że : Niezależnie od tego wszystkie osoby (w liczbie 7), które posiadają prawo odrębnej własności lokalu w budynku przy ul. Kalenkiewicza 12-17 upoważniły pisemnie Zarząd do reprezentowania ich w sprawach dotyczących wykonania robót termomodernizacyjnych tego budynku. (w dokumentach brak jest kserokopii takich upoważnień). Dodać należy również, że ustawa o sm na podstawie której sprawowany jest zarząd nieruchomościami w przeciwieństwie do ustawy o własności lokali nie zawiera pojęć w postaci zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Tyle wyjaśnień Zarządu SM ,,Zakrzewo” w Elblągu.
Z takimi wyjaśnieniami nie można się zgodzić.
Po pierwsze, Zarząd zwołał Walne Zgromadzenie wszystkich członków Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” w dniu 26 stycznia 2011r. oraz ,,wymusił” zgodę uchwałą członków na zaciągnięcie kredytu do wysokości 9 669 763,63zł. na termomodernizację budynku przy ul. Kalenkiewicza 1-17. Wcześniej takich rozmów nie było.
Dopiero od 10 do 21 lutego 2011r Zarząd zapraszał zainteresowanych członków do siedziby spółdzielni.
Jak wynika z pism tylko siedem osób (według zarządu wszystkie) które posiadają prawo własności upoważniły pisemnie Zarząd do reprezentowania ich spraw dotyczących wykonania robót termomodernizacyjnych tego budynku.
Zarząd powołuje się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn.23 lipca 2010r.który jest korzystny dla zarządu.
Chcę przypomnieć (bo już o tym pisałem we wcześniejszych pismach) ten sam Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku, sygn akt II OSK1283/09 z dn. 5 sierpnia 2010r. wydaje wyrok odmienny- w podobnej sprawie.
W wyroku sądu czytamy: ,,Orzecznictwo do którego odwołuje się organ i sąd w niniejszej sprawie ma swoje korzenie w minionym okresie ubiegłego wieku, kiedy to jedynym i głównym aktem prawnym w tym zakresie była ustawa z dnia 16 września 1982 r.- Prawo spółdzielcze. Nie obowiązywała jeszcze ustawa z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ani ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, nie było też przepisu art.28 ust.2 Prawo budowlane, nie mówiąc już o Konstytucji RP z 1997 r .i fundamentalnych zmianach , jakie zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego .Aktualnie stosunki własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych oraz wzajemne relacje pomiędzy członkami spółdzielni ,są bardziej skomplikowane, gdyż w większym zakresie niż dawniej , oparte są na przepisach Kodeksu cywilnego, które należy niewątpliwie uwzględniać ( wyrok WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008r.sygn.akt.II SA/GL.912/07,niepubl.)( Kopię tych Wyroków przekazałem w Dziale Urbanistyki).
Przepis art.28 ust.2 Prawa budowlanego, który powinien mieć zastosowanie w tej sprawie, nie wymaga naruszenia interesu prawnego współwłaściciela nieruchomości( budynku), na której ma być realizowana budowa, aby ten miał przymiot strony w postępowaniu. Przepis art.28 k.p.a też nie wymaga aby został naruszony interes prawny, wystarcza, że postępowanie dotyczy interesu prawnego lub obowiązku albo żąda się czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Nie można też podzielić poglądu, że w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę aby być stroną tego postępowania, to członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu jednocześnie przysługuje prawo odrębnej własności lokalu, musi wykazać, ze naruszony został jego interes prawny.
Orzeczenie prawomocne.
Z pismami dotyczącymi wspomnianej inwestycji występowałem do Zarządu oraz Rady Nadzorczej.
Załączam kserokopię pism do organów SM ,,Zakrzewo” i odpowiedzi na te pisma.(sześć stron).
Zostało naruszone prawo wyodrębnionej własności lokalu zagwarantowanej przez Konstytucję RP w art.64.
Jak z tego wynika warunkiem więc uzyskania pozwolenia na budowę powinno być oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które nie byłoby kwestionowane przez osoby posiadające odrębną własność ( współwłaściciele nieruchomości).
W takiej sytuacji zastosowany winien mieć art.199 K.C. Więc skoro Spółdzielnia Mieszkaniowa ,,Zakrzewo” zarządza nieruchomością wspólną to do uzyskania pozwolenia na budowę wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W razie braku zgody współwłaścicieli, spółdzielnia powinna wystąpić do sądu zgodnie z art.199 k.c.
Również współwłaściciele nie muszą wykazywać interesu prawnego za art.28 KPA bo jest ( niejako automatycznie) stroną w postępowaniu administracyjnym a wynika to z art.28 ust.2 Prawa budowlanego.
Żadne Walne Zgromadzenie nie może decydować o naszej własności jak tylko my sami!
Tak samo Rada Nadzorcza nie może decydować o naszej własności w którym by ,,święte prawo” (współ) WŁASNOŚĆI zostało podporządkowane władzom spółdzielni.
To z powodu bezhołowia w RP spółdzielnie okradają nas, współwłaścicieli z wpłat które wnosimy na fundusz remontowy, a Najwyższe Władze RP patrzą na to obojętnie!!!
Wnoszę aby do dokumentów były dołączone kopie oświadczeń właścicieli mieszkań zamieszkałych przy ul. Kalenkiewicza 12-17, które złożyły pisemne upoważnienie dla zarządu o reprezentowaniu ich w sprawach dotyczących wykonania robót termomodernizacyjnych tego budynku, potwierdzone za zgodność z oryginałem.
Z przykrością muszę jednak stwierdzić, że Urząd Miasta zaprosił na rozmowę w tej sprawie władze SM ,,Zakrzewo” a zapomniał o członkach spółdzielni.- właścicielach.
Z poważaniem
Witold Łada
Do wiadomości:
1. Wojewoda Warmińsko- Mazurski
2. Minister Infrastruktury
3. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP
4. Członkowie SM ,,Zakrzewo”