POWSZECHNE  UWŁASZCZENIE

W  SPÓŁDZIELNIACH  MIESZKANIOWYCH

Z dniem 31 lipca 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Ustawa ta proponuje faktycznie powszechne uwłaszczenie w spółdzielniach mieszkaniowych na obszarze całej Polski. Powszechność oznacza tutaj, iż:

1) wszyscy członkowie spółdzielni mający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ( mieszkalnego, użytkowego lub garażu),

2) we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce

- uzyskują z dniem wejścia w życie ustawy realną możliwość nabycia na własność, jeżeli dokonali oni spłaty kosztów budowy przypadających na ich lokal.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych weszła w życie dnia 24 kwietnia 2001 r. Niestety, jej realizacja została odroczona poprzez stworzenie rozlicznych trudności natury organizacyjnej, psychologicznej i wreszcie prawnej. Apogeum tych trudności była nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 19 grudnia 2002 r. która weszła w życie dnia 15 stycznia 2003 r. Nowelizacja ta skutecznie zatamowała uwłaszczenie w spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzając możliwość ustanawiania ponownie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz wprowadzając nowe dodatkowe opłaty za przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności:

1) opłacanie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej mieszkania;

2) dodatkowe opłaty za modernizację budynku pomimo comiesięcznych opłat na fundusz remontowy;

3) nieudzielanie żadnej bonifikaty z tytułu przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własności.

Rażącą niekonstytucyjność takich zachowań stwierdził Trybunał Konstytucyjny wskazując, że przekształcenia lokatorskiego prawa prawo własności winno odbywać się na takich samych warunkach ekonomicznych, co przekształcenie tego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ( patrz orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r.), gdyż brak jest różnicy w kosztach budowy lokalu do którego członek spółdzielni uzyskałby prawo własności bądź też spółdzielcze własnościowe prawo. Dopiero nowy skład polityczny Sejmu V kadencji i Senat VI kadencji umożliwił na nowo podjęcie prac nad nowelizacją obowiązujących od 15 stycznia 2003 r. przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Uwłaszczenie mieszkaniem, do którego członek spółdzielni ma spółdzielcze lokatorskie prawo regulują przepisy art.12 znowelizowanej ustawy. Jakie warunki winien spełnić członek spółdzielni , żeby został uwłaszczony mieszkaniem, do którego aktualnie ma spółdzielcze lokatorskie prawo?

Złożenie wniosku o uwłaszczenie

Pierwszym krokiem koniecznym zmierzającym do rozpoczęcia przez spółdzielnię procedury uwłaszczenia jest złożenie przez członka spółdzielni do zarządu spółdzielni pisemnego wniosku z żądaniem przeniesienia na niego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Złożenie takiego wniosku przez członka spółdzielni, który chce być uwłaszczony mieszkaniem, jest niezbędne, gdyż ustawa nie przewiduje uwłaszczenia z mocy samego prawa. W dniu złożenia wniosku uwłaszczeniowego członek spółdzielni nabywa prawo roszczenia do uwłaszczenia swoim mieszkaniem.

Czy istnieje konieczność składania ponownie wniosków?

W związku z koniecznością składania wniosku o uwłaszczenie aktualne są pytania:

Co z wnioskami złożonymi przez członków spółdzielni przed 31 lipca 2007 r.? Przykładowo, czy jeśli członek spółdzielni złożył stosowny wniosek o uwłaszczenie w 2001 r lub 2003 r. i do tej pory nie został uwłaszczony, to czy winien on ponownie złożyć wniosek po wejściu w życie nowych przepisów? I co więcej: jeśli członek spółdzielni złożył wniosek o uwłaszczenie w sytuacji, gdy obowiązywały inne przepisy niż te, które obowiązują od 31 lipca 2007 r., to na takich warunkach uzyska on uwłaszczenie?

Pytania te są bardzo istotne zaś odpowiedzi na nie wynikają bezpośrednio z przepisów art.7 ust 5 ustawy, który mówi iż:

Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art.12,art15,art.17,art. 17, art. 39, art.48 oraz art.48, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy.

Jak należy interpretować ten przepis? Jeżeli wniosek o uwłaszczenie został złożony przed 31 lipca 207 r. i nie znalazł swojego finału w podpisanej przez obie strony( a więc wnioskodawcę oraz członka zarządu spółdzielni) umowie cywilno prawnej w kancelarii notarialnej, to wówczas wniosek ten począwszy od 31 lipca 2007 r. będzie realizowany według przepisów i na warunkach znowelizowanej ustawy. Składanie nowego wniosku jest z gruntu niepotrzebne. 

Koszty uwłaszczenia

Koszty te należy podzielić na trzy części:

1) koszty należne do wpłaty na konto spółdzielni mieszkaniowej stanowiące finansowy warunek przystąpienia przez zarząd spółdzielni do aktu notarialnego, w którym spółdzielnia przenosi na członka spółdzielni, swoje dotychczasowe prawo do tego lokalu mieszkalnego;

2) wynagrodzenie notariusza za ogół czynności dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności;

3) koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Wpłaty na rzecz Spółdzielni

Pierwszy z tych składników kosztowych, który należny jest do wpłaty na konto spółdzielni, zawiera trzy następujące pozycje( patrz art.12 ust.1 pkt 1-3):

1) spłata przypadającej na dany lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;

2)spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji części przypadającej na dany lokal mieszkalny, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa, uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;

3) spłata zadłużenia z tytułu opłat w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczenie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (czyli tzw. opłaty miesięczne).

Jak rozumieć ww. poszczególne pozycje kosztowe?

Pierwsza z tych pozycji jest oczywista. Chodzi o pokrycie przez członka spółdzielni całkowitego kosztu budowy, który przypada na jego lokal mieszkalny. Rozumie się przez to również spłatę kredytu, jeśli kredyt taki został zaciągnięty. O ile członek spółdzielni rozliczył się ze spółdzielnia z tego kredytu, to żadnych kosztów w tym punkcie już dodatkowo nie będzie ponosił z tytułu uwłaszczenia.

Drugi tytuł wpłaty do spółdzielni dotyczy nominalnej kwoty umorzonego kredytu, która przypadłaby na dane mieszkanie, o ile faktycznie spółdzielnia z takiego umorzenia części kredytu skorzystała w okresie PRL-U. Przy przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić budżetowi państwa kwotę nominalną umorzonego kredytu.

Będzie to kwota rzędu kilkudziesięciu lub nawet kilkunastu złotych.

Tę kwotę należy właśnie wpłacić do spółdzielni jako warunek uwłaszczenia wymagany przez znowelizowane przepisy ustawy w art.12 ust.1pkt.2. Art. 461 ustawy stanowi, iż wpływy, o których mowa w art.12 ust.1 pkt.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przeznacza się na spłatę, podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa, umorzonej części kredytu obciążającej lokal.

Spółdzielnia mieszkaniowa winna te kwoty realizując uwłaszczenie swoich członków, wpłacić do budżetu państwa, co przewidują kolejne ustawy budżetowe począwszy od 2002 r., przewidując przychody z tego tytułu od spółdzielni.

Trzecia pozycja kosztów uwłaszczenia ( określona w art12 ust 1 pkt3) jest bardzo oczywista. Chodzi o spłatę przez uwłaszczającego się członka spółdzielni ewentualnych zaległości w zakresie comiesięcznych opłat za eksploatację i utrzymanie nieruchomości( m.in.opłaty za wodę, wywóz śmieci, światło na ulicach  itp.). Jeśli członek spółdzielni jest na bieżąco z opłatami , to oczywiście nie będzie ponosił żadnych dodatkowych kosztów związanych z tym punktem.   

Opłata notarialna

Ustawodawca zmniejszył wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonywanych przy zawieraniu umowy cywilno- prawnej do ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę .W 2007 r. będzie to kwota 234 zł.=36 zł x ¼)plus 22 proc. podatek VAT od tej kwoty, czyli 51,48zł.Łącznie więc opłata notarialna w 2007 r. wyniesie 285,48zł.

Należy się również liczyć z opłatą za każdą kopię sporządzanego przez notariusza aktu notarialnego w kwocie od 10-20 zł od kopii.

Licząc po droższej stawce za-4 kopie będzie to kwota 80 zł.

Opłata sądowa

Podstawą prawną opłat sądowych dotyczących wpisu do księgi wieczystej treści aktu notarialnego stwierdzającego przekazanie przez spółdzielnią swojemu członkowi prawa własności lokalu, zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, regulują przepisy art. 42 i art.44 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z treści tych przepisów wynika, iż opłaty te dotyczą dwóch czynności prawnych:

1) założenie księgi wieczystej z uwagi na wyodrębniona nieruchomość lokalową wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym gruntowej- opłata stała wynosi 60 zł: oraz

2)opłata stała od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej ,w tym gruntowej w przypadku uwłaszczenia lokalu mieszkalnego w lokalu spółdzielczym) – opłata ta wynosi 200zł.

Tak więc łącznie opłaty sądowe- wieczystoksięgowe będą wynosiły 260 zł.

Łącznie opłaty notarialne oraz opłaty sądowe będą wynosiły około 625 zł. 

Prawo do mieszkania lokatorskiego dla współmałżonka i innych osób bliskich a prawo do uwłaszczenia

Ustawodawca określił w art.2 ust.3, iż osoba bliską w rozumieniu ustawy jest zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba , która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.

Ustanie małżeństwa a uwłaszczenie mieszkaniem lokatorskim

Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa byli małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek nie będący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklaracje członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Przysługuje mu wówczas prawo roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, tzn. spółdzielnia musi go przyjąć na swojego członka ( patrz art.13 ust1).

Gdyby jednak małżonkowie nie dokonali wymaganych czynności, wynikających z konieczności uregulowania swojego prawdo lokalu spółdzielczego, po ustaniu ich małżeństwa, to spółdzielnia wyznaczy im dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego nie zachowanie. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (patrz.art.13 ust 2).

Śmierć jednego z członków a uwłaszczenie lokatorskim mieszkaniem

Jeśli obojgu małżonkom przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to z chwilą śmierci jednego z nich, prawo to przypada drugiemu .O ile małżonek ten nie jest członkiem spółdzielni, powinien on w terminie jednego roku od dnia śmierci małżonka, złożyć deklaracje członkowską. Spółdzielnia jest obowiązana przyjąć go w poczet członków spółdzielni. Członkostwo spółdzielni jest i w tej sytuacji warunkiem koniecznym starań o uwłaszczenie. Tylko członek ma prawo złożyć wniosek z żądaniem uwłaszczenia mieszkaniem lokatorskim.

Roszczenia o uwłaszczenie osoby bliskiej w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego i lokatorskiego prawa do lokalu

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa w następstwie nie dokonania czynności wymaganych w sytuacji ustania małżeństwa bądź śmierci jednego z małżonków, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim( patrz art.15 ust.1i 2).

Do zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, komu będzie przysługiwało prawo do mieszkania. Dopiero nabycie przez osobę bliską członkostwa spółdzielni, oraz nabycie lokatorskiego prawa do mieszkania, pozwala na złożenie przez nią wniosku o uwłaszczenie na warunkach określonych w art.12 ustawy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania a prawo odrębnej własności

Od 31 lipca 2007 r. ( tj. dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej)spółdzielnia nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być z dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, przekształcone tylko i wyłącznie w prawo odrębnej własności.

Warunki uwłaszczenia mieszkaniami własnościowymi

Członek spółdzielni winien złożyć wniosek do zarządu spółdzielni z żądaniem przeniesienia prawa odrębnej własności. Bez złożenia takiego wniosku spółdzielnia nie uwłaszczy go mieszkaniem, niezależnie od tego czy członek ten ma do tego mieszkanie spółdzielcze lokatorskie prawo, czy też spółdzielcze własnościowe prawo. Jeśli wniosek w sprawie uwłaszczenia mieszkaniem własnościowym został złożony przez członka spółdzielni w okresie do 2001 r. do 31 lipca 2007 r., to nie ma żadnej potrzeby składania wniosku ponownie. Wniosek ten będzie rozpatrywany według zasad ustalonych w przepisach znowelizowanych, które weszły w życie z dniem 31 lipca 2007 r.

Koszty finansowe przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności lokalu

Ustawodawca przewiduje spełnienie tylko dwóch warunków finansowych:

1) rozliczenie się ze spółdzielnią całkowicie z kosztów budowy przypadających na dany lokal mieszkalny, oraz

2) spłata ewentualnego zadłużenia z tytułu comiesięcznych opłat eksploatacyjno- remontowych.

Rzadkie są przypadki, żeby członkowie spółdzielni mający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mieli jakieś zaległości wynikające z rozliczenia całkowitego kosztów budowy bądź te zaległości z tytułu comiesięcznych opłat eksploatacyjno- remontowych.

Tak więc praktycznie członek spółdzielni mający mieszkanie własnościowe będzie ponosił tylko koszty opłaty w kancelarii notarialnej285.48 zł( wynagrodzenie notariusz wraz z 22 proc. podatkiem VAT) koszt kopii aktu notarialnego( około 10-20 zł od jednej kopii)oraz koszty opłaty sądowej z tytułu założenia księgi wieczystej( 60 zł i wpisu do niej prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we własność nieruchomości wspólnej (200zł).

Łączna będzie to więc opłata w granicach 550- 600 zł.

Uwłaszczenie najemców spółdzielczych lokali mieszkalnych, które były uprzednio mieszkaniami zakładowymi

W okresie polskiej transformacji ustrojowej wiele zakładów pracy przekazało budynki swoich mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym na bardzo zróżnicowanych warunkach niektóre przekazano nieodpłatnie.

Po przejęciu tych mieszkań niektóre spółdzielnie przyjęły najemców tych mieszkań w poczet swoich członków. Ta grupa byłych najemców mieszkań zakładowych, a obecnie członków spółdzielni posiadających spółdzielcze prawo do lokalu.

Trzeba w tym miejscu wyraźnie przypomnieć, że najemcy ci ponieśli wcześniej koszt budowy swoich mieszkań zakładowych poprzez:

1) mniejsze pobory miesięczne.

2) prace społeczne przy budowie swoich mieszkań zakładowych.

3) wpłatę kaucji mieszkaniowej przez każdego najemcę przed wprowadzeniem się do mieszkania.

Ustawodawca ustalił w ustawie nowelizującej nowe brzmienie przepisów art.48, regulujących uwłaszczenie najemców byłych mieszkań zakładowych.

Tak więc ust.1tego artykułu stanowi, iż na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię był najemcą mieszkania zakładowego spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu.

Najemca przed zawarciem z nim tej umowy winien:

1) dokonać spłaty zadłużenia wynikających z umowy najmu lokalu;

2) wpłacić wkład budowlany, określony przez zarząd spółdzielni, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu mieszkalnego wynikającej ze waloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie( patrz art.48 ust1).Roszczenie o uwłaszczenie przysługuje również osobie bliskiej w stosunku do najemcy.

O ile spółdzielnia nabył mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, wówczas najemca żądający uwłaszczenia zobowiązany jest do pokrycia tylko kosztów nakładów koniecznych dokonanych przez spółdzielnię w celu utrzymania budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem uwłaszczenia na rzecz jego najemcy. W tej sytuacji spółdzielnia powinna przedstawić najemcy koszty nakładów. Koszty te winny dotyczyć nakładów koniecznych w tym budynku.

Ustawodawca postanowił również, iż kaucja mieszkaniowa wpłacona przez najemców podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego lub na poczet pokrycia kosztów dokonanych przez spółdzielnie. Wysokość kaucji mieszkaniowej zaliczonej na poczet wkładu budowlanego waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu( patrz art.48 ust.5).

Koszty notarialne i ksiąg wieczystych to około 600 zł.

Uwłaszczenie garażami oraz lokalami użytkowymi będącymi własnością spółdzielni

Przepisy art.1714 dotyczące osób będących lub nie będących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą również zostać uwłaszczeni na warunkach określonych w tych przepisach, a w przypadku, gdy przysługuje im własnościowe prawo do lokalu innego niż lokal mieszkalny. Może to być lokal użytkowy lub garaż mieszczący się architektonicznie w budynku mieszkalnym spółdzielni, bądź też będący garażem wolnostojącym.

Ustawa przewiduje również uwłaszczenie lokalami użytkowymi oraz garażami, będącymi własnością spółdzielni.Art.39 ust1ustala,iż prawo do uwłaszczenia ma najemca lokalu użytkowego, w tym garażu.

Na pisemny wniosek uprawnionego najemcy, spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z ni, umowę przeniesienia własności lokalu użytkowego bądź garażu, po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Koszty te są takie same jak w przypadku uwłaszczenia lokalami mieszkalnymi; około 500-600 zł.

Uwłaszczenie w sytuacji likwidacji bądź upadłości spółdzielni

Chociaż uwłaszczenie lokalami w sytuacji ogłoszenia upadłości spółdzielni bądź postawienia jej w stan likwidacji jest bardzo utrudnione, to jednak nie jest niemożliwe. Jeśli członkowie spółdzielni maja jakieś sygnały o zgorzeniu likwidacją lub upadłością spółdzielni, to winni niezwłocznie złożyć stosowne wnioski uwłaszczeniowe w zarządzie swojej spółdzielni, dopóki ona jeszcze istnieje. Wnioski takie rodzą bowiem już w dniu złożenia skutki prawne w postaci prawa roszczenia o uwłaszczenie. Gdyby spółdzielnia upadła lub została postawiona w stan likwidacji wówczas zarówno sąd prowadzący postępowanie jak i powołany przez sąd syndyk masy upadłościowej spółdzielni bądź jej likwidator muszą wnioski te uwzględnić w postępowaniu upadłościowym bądź likwidacyjnym.

Czy uwłaszczenie w spółdzielniach mieszkaniowych będzie tym razem zrealizowane? Ustawa nowelizująca wprowadziła cztery następujące instrumenty pozwalające odpowiedzieć

twierdząco na postawione pytanie tytułowe:

1) sankcje karne dla członków zarządu spółdzielni , pełnomocników, likwidatorów lub syndyków, którzy dopuszczają do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu w terminie określonym w ustawie( patrz Rozdział 31.Przepisy karne w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art.8 w ustawie nowelizującej);

2) możliwość ustanowienia przez sąd prawa odrębnej własności lokalu, w przypadku bezczynności spółdzielni( wprowadzenie art.491 w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych);

3) wprowadzenie przepisów umożliwiających pełny wgląd członka spółdzielni do dokumentów spółdzielni oraz większe włączanie się członków w tok postępowania uwłaszczeniowego w spółdzielni oraz w zarządzanie spółdzielnią ( patrz: Rozdział 11

Prawa członków spółdzielni w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych);

4) wprowadzenie przepisów umożliwiających podział spółdzielni na mniejsze jednostki( patrz: art108b w ustawie Prawo spółdzielcze).

Ustawodawca nauczony doświadczeniami z realizacji tzw .ustawy – matki z dnia 15 grudnia 2001 r., wprowadził aż cztery zabezpieczenia systemowe gwarantujące realizowanie ustawy nowelizującej i znowelizowanej.

Termin uwłaszczenia z sankcje karne

Ustanowiony w ustawie termin realizacji uwłaszczenia w spółdzielniach mieszkaniowych wynosi 3 miesiące. Dla osób, które złożyły wnioski uwłaszczeniowe w zarządzie spółdzielni przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej( a więc przed 31 lipca 2007 r..) termin ten oznacza dokładnie datę 31 października 2007 r. jako ostateczny terminala podpisania aktu notarialnego przez reprezentanta zarządu spółdzielni z osobą uwłaszczającą się ( art.8ust1).

Czy jest to termin realny? Oczywiście, że tak. Zarządy spółdzielni miały czas w niektórych przypadkach nawet kilka lat na realizacje ustawy i nie wykonały jej.

W przypadku wniosków uwłaszczeniowych złożonych od dnia 31 lipca 2007 r. termin jego realizacji wynosi również 3 miesiące i jest liczony od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną ( patrz: art12 ust11, art. 1714 ust1).

Kiedy będą miały zastosowanie wprowadzone przez ustawodawcę przepisy karne?

Otóż tylko wówczas, gdy członek zarządu , jego pełnomocnik ds. uwłaszczenia, syndyk lub likwidator wyraźnie lekceważą ustawę i nie realizują jej w ustalonym w przepisach tej ustawy w terminie. Jest to kara pozbawienia wolności albo grzywny.

Uwłaszczenie przez sąd w razie bezczynności Spółdzielni

W razie bezczynności spółdzielni w sprawie realizacji wniosku uwłaszczeniowego, członek spółdzielni lub najemca lokalu spółdzielczego, może wystąpić do sądu z powództwem o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu. Podstawą formalną powództwa jest wówczas art.64 kodeksu cywilnego w związku z art.1047§1Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew ten wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia ( patrz art. 491 wprowadzony do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Za bezczynność spółdzielni w przepisach ustawy uważa się nie doprowadzenie przez zarząd spółdzielni do podpisania z uprawnioną osobą fizyczną umowy przeniesienia własności lokalu w terminie 3- miesięcznym określanym w przepisach ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r.

Możliwość podziału spółdzielni

Ustawodawca przywrócił przepis umożliwiający podział spółdzielni z inicjatywy samych członków. W tym celu zostały wprowadzone przepisy art.108b w ustawie Prawo Spółdzielcze ( patrz zmiana 5 w art. 1 ustawy nowelizującej). Przepisy te składają się z sześciu paragrafów  regulujących kolejne kroki zmierzające do podziału spółdzielni:

1)      Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjną jednostką spółdzielni albo częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale spółdzielni, w ten sposób, iż z tej wyodrębnionej części powstaje nowa spółdzielnia.

2)      Zarząd dotychczasowej spółdzielni zobowiązany jest nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału spółdzielni.

3)      Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, nie później niż w ciągu 3 miesięcy podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału.

4)      W razie nie podjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni lub w razie uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę o podziale spółdzielni, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni.

5)      Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępującego taka uchwałę- stanowi podstawę dokonania wpisu do Krajowego Rejestru Sadowego i do księgi Wieczystej.

6)      Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni, ponoszą solidarnie wnoszący o podział.

Ustawodawca znowelizował również w art.3 ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych, ustalając opłatę stałą w kwocie 500 zł w sprawie wydania orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni o podziale.

Podział spółdzielni może stać się jednym z najbardziej istotnych instrumentów prawnych służących wzrostowi poczucia podmiotowości członków spółdzielni.

Łącznie wszystkie cztery rodzaje narzędzi prawnych wprowadzonych ustawą nowelizującą z dnia 14 czerwca 2007 r., stanowią gwarancje urealniającą wykonanie uwłaszczenia w spółdzielniach mieszkaniowych.

Zmiana statutów spółdzielni i wejście w życie ustawy

Art. 12 ustawy stanowi, iż ustawa wchodzi w życie z dniem 31 lipca 2007 r. Ustawodawca zdecydował się na ustalenie dokładnej daty wejścia w życie ustawy, gdyż od niej zależy cały harmonogram realizacji procedury uwłaszczeniowej oraz tempo jej przeprowadzenia.

Z kolei art. 9 postanawia, iż spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonują zmian swoich statutów nie później niż do dnia 30 listopada 2007 r. zaś zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego zmian w statutach winne być dokonane nie później niż do dnia 30 grudnia 2007 r.

Czy nowe zasady przekształceń własnościowych w ustawie nowelizującej są zgodne z Konstytucją RP?

Konstytucyjność ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r. polega na zastąpieniu

niczym nieuzasadnionej zasady przekształceń własnościowych opartej na wycenie wartości rynkowej mieszkań, a następnie udzielaniu członkom spółdzielni bonifikaty od należnej kwoty wpłaty na rzecz spółdzielni z tytułu tych przekształceń, na uzasadnioną logicznie i racjonalną ekonomicznie zasadę rozliczania kosztów budowy lokalu mieszkalnego jako podstawy przekształceń własnościowych. Na niekonstytucyjność przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowej sprzed jej nowelizacji uchwalonej właśnie 14 czerwca 2007 r .zwracał uwagę Trybunał Konstytucyjny już zarówno w wersji pierwotnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwalonej 15 grudnia 2000 r.( uchylił wtedy art.46 ust.1mowiący o możliwości przekształcenia lokatorskiego prawa do mieszkania w prawo własności za 3 proc. jego wartości rynkowej) jaki i jej późniejsze wersje po kolejnych nowelizacjach tej ustawy.

(czytaj Ciernista droga do uwłaszczenia na przykładzie SM ,,Zakrzewo” w Elblągu).

Wszystkie one miały tę wadę, iż opierając się na wycenie wartości rynkowej mieszkania proponowały przekształcenia własnościowe opierając się na modelu ,,ceny sztywnej”. Wyrażenie to zaczerpnięte jest z kolejnych orzeczeń Trybunału w przedmiotowej sprawie:

1.z dnia 29 maja 2001 r.;

2. z dnia 20 kwietnia 2005 r.;

3. z dnia 5 września 2006 r.

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie przypomniał, że w postępowaniu przed Trybunałem obowiązuje zasada ne bis in idem, mająca na celu zapewnienie stabilizacji sytuacji powstałych w  wyniku orzeczenia ostatecznego jako formalnie prawomocnego.

Niestety, kolejne wersje znowelizowanej ustawy zawierały ten sam błąd co ustawa- matka z 15 grudnia 2000 r. proponowały model ,,ceny sztywnej” przekształceń własnościowych. Zasada wyceny wartości rynkowej mieszkań nie jest uzasadniona ekonomicznie w sytuacji działań wewnątrzspółdzielczych, gdzie przekształceń ekonomicznych dokonuje się tylko dla członów spółdzielni, którzy zapłacili już za swoje mieszkanie pokrywając koszty jego budowy. Co więcej zasada ta nie da się zrozumieć: dlaczego członek spółdzielni ma jeszcze za coś płacić, skoro pokrył całkowite koszty budowy swojego mieszkania?

Problem niekonstytucyjności przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozwiązuje właśnie nowelizacja tej ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zastępując zasadę wyceny wartości rynkowej mieszkania (jako generującą niekonstytucyjne przepisy ,,ceny sztywnej”) prostą ekonomicznie i czytelną zdroworozsądkowo zasadą rozliczenia całkowitych kosztów budowy lokalu.

Członek spółdzielni, który przewiduje ustanowienie zarówno lokatorskiego, jak i własnościowego prawa do lokalu oraz prawa własności lokalu, spełnia na rzecz spółdzielni świadczenie pieniężne, o którego wysokości decyduje- mówiąc najogólniej- wysokość kosztów budowy przypadających na nabywany lokal.

W kontekście analizy orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego widać więc, że wprowadzone ustawą nowelizującą przepisy regulujące finansowe zasady uwłaszczenia, są zgodne z Konstytucją, gdyż:

1) wymagają od członka spółdzielni, wyrażającego rolę uwłaszczenia swoim mieszkaniem spółdzielczym, tego co jej się należy zgodnie z racjonalną ekonomicznie zasadą rozliczania kosztów budowy mieszkania;

2) wymagają od spółdzielni wpłaty do budżetu państwa umorzonej kwoty kredytu według zasad kwoty nominalnej, zgodnie z zapisami ustawy budżetowej oraz przepisami prawa bankowego, w sytuacji gdy spółdzielnia uzyskała tego rodzaju pomoc z finansów publicznych.

3) wymagają od członków spółdzielni spłaty umarzanej części kredytu według tych samych zasad, którymi kieruje się spółdzielnia zwracając umorzoną kwotę budżetowi państwa, co jest wewnętrznie spójne i zgodne z zasadą rozliczenia całkowitego kosztów budowy: w tej sytuacji członek spółdzielni zostaje uwłaszczony mieszkaniem, którego koszty budowy pokrył rozliczając się ze swoją spółdzielnią w 100 procentach.

4) stanowią, iż spółdzielnia realizując przepisy nowej ustawy nie zarabia w sposób nieuzasadniony ekonomicznie kosztem swoich członków.

Nie należy rozsiewać opinii, że ustawa jest niesprawiedliwa dla tych, którzy zapłacili więcej nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, niż ci którzy nabyli tylko prawo lokatorskie, a teraz na mocy znowelizowanych przepisów zapłacą znacznie mniej niż przewidywały to ,,stare” przepisy. Zazdrość jest bardzo destrukcyjną emocją. ,,Stare” przepisy w dużym stopniu konserwowały kłamstwa i manipulacje rodem z PRL.; gdzie członka spółdzielni z mocy prawa pozbawiono własności swojego mieszkania.

Ustawę tę należało zmienić z następujących powodów:

1) moralnych- jako ucięcie drogi kłamstwom i manipulacjom odnośnie prawa własności,

2) ustrojowych- gospodarka rynkowa oparta jest na prawie własności a nie na własności kolektywnej ani na połowicznej własności( ograniczone prawo rzeczowe),oraz

3) konstytucyjnych- konstytucyjnych uwagi na niezgodność z Konstytucją wielu ,,starych” przepisów.

W kraju który szczyci się swoimi korzeniami chrześcijańskimi, emocje zazdrości nie mogą dominować. Potrzebna jest rozwaga i poszukiwanie przez samych członków spółdzielni, drogi rozwiązania problemów związanych z łamaniem zasady sprawiedliwości od czasów PRL.

Nowa ustawa daje właśnie takie możliwości, lecz nie rozwiązuje ich za członków spółdzielni. To członkowie spółdzielni mają właśnie stać się bardziej podmiotem w swoich spółdzielniach mieszkaniowych i coraz bardziej współdecydować o tym co dzieje się w spółdzielni i jak ona jest zarządzana. Od tego jak będą funkcjonowały spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce, w dużym stopniu będzie zależało jak będzie funkcjonowała Polska i jej demokracja. Aż 1/3 Polaków mieszka w spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce.

Na podstawie materiałów Senatora RP prof.dr hab.Adama Bieli

Opr.Witold Łada