Jakie prawa mają właściciele spółdzielni mieszkaniowych, którzy są jej członkami, oraz jak te prawa są łamane na przykładzie SM ,,Zakrzewo’’ w Elblągu?

Zgodnie ze Statutem § 2 ,, Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą”

W art.3 Prawa spółdzielczego:,, Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.’’

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiła, że na wniosek członka spółdzielnia ma  ona obowiązek przeniesienia na niego własności mieszkania i części przynależnych pod pewnymi warunkami. Z tej możliwości w SM ,,Zakrzewo’’ skorzystało około 60 procent członków, którzy mają własność odrębną.

Mieszkańcy uzyskując odrębną własność lokalu, nabywają jednocześnie prawo do części gruntu pod budynkiem oraz części wspólnych samego budynku. Oznacza to uzyskanie udziału także w strychu, dachu, korytarzu, ścianie zewnętrznej, piwnicy, klatce schodowej.

Wyodrębniony ze spółdzielczych nieruchomości lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą ewentualne długi spółdzielni. Właściciel wyodrębnionego lokalu nie odpowiada swoim mieszkaniem za ewentualne długi spółdzielni.

Prawo rzymskie stanowi:

,, Właściciel ziemi jest również właścicielem wszystkiego, co na tej ziemi jest posadowione.’’

Własność została też zagwarantowana w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Art.64.

,,1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2.Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona prawa własności.”

A o tym czy coś jest zgodne z konstytucją może orzec tylko Trybunał Konstytucyjny.

A Trybunał Konstytucyjny orzekł w wyroku z dnia 5 lutego 2015r:  ,, że działania spółdzielni wykonującej zarząd nieruchomością wspólną na gruncie Prawa budowlanego nie mogą wykonywać poza eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej bez względu na to czy działania te określa się jako czynności zwykłego zarządu czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.”

W art.1 pkt.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca zapisał:

,,Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem, (współwłaścicielami) tej nieruchomości.’’

W odpowiedzi na pismo skierowane przez członka Witolda Ładę, kiedy Zarząd będzie podpisywał takie umowy, Zarząd odpowiedział:

,,Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiące jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków bez zawierania dodatkowych umów.”

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 8 ¹ ustawodawca zapisał:

Art.8 ¹ ,, Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.”

Zarządy jak również sądy uważają, że jest to katalog praw zamknięty i poza tym katalogiem członkowie nie mogą otrzymać innych informacji na temat swojej spółdzielni której są właścicielami.

W Prawie spółdzielczym zapisano:

,, Spółdzielnia może odmówić członkowi wgląd do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawo tych osób lub, jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem Spółdzielni i przez to wyrządzi Spółdzielni znaczną szkodę.”

Oczywiście członek ma prawo złożyć wniosek do sądu, ale musi udowodnić, że nie wyrządzi tym znacznej krzywdy Spółdzielni.

Zarządy często powołują się na ochronę danych osobowych, oraz na tajemnicę handlową lub bankową.

Spółdzielnie posiadają też swoje statuty, które zostały narzucone z góry.

Oczywiście członkowie na walnym zgromadzeniu mogą zmienić zapisy w statucie, które nie są dla nich korzystne.

Tak postąpili członkowie spółdzielni w 2013r. Zgłosili zmiany w statucie, które miały być poddane pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu, ale nie wiedzieli, że nie jest to takie proste. W Prawie spółdzielczym jak i w statucie zapisano, że:

,, Członek spółdzielni ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których korzysta członek nie są uprawnieni do zabierania głosu.”

Natomiast zarząd zawiera umowę z kancelarią na obsługę prawną, (która praktycznie prowadzi zebranie, mają czas nieograniczony) i nie można im się sprzeciwiać, bo członek może być oskarżony o pomówienie.

Taki przypadek miał miejsce w SM ,,Zakrzewo” w Elblągu w 2013r.

Radca prawny, który manipulował zmianami w statucie, nie dopuścił, aby takie zmiany zostały naniesione, oskarżył członka spółdzielni Witolda Ładę, który miał inne zdanie, o pomówienie. Złożył do sądu dwa pozwy z art.212 kk i pozew cywilny o naruszenie dóbr osobistych, dołączając fałszywe dokumenty. Miało to zastraszyć niepokornego członka i dać do zrozumienia innym jak mają się zachowywać na Walnym Zgromadzeniu.

Był pewien, że sprawy szybko się zakończą, mając w Sądzie Okręgowym znajomych sędziów. W ciągu trzech lat wyszło na jaw, że siedmiu sędziów złożyło na piśmie oświadczenia, że wiążą ich z prawnikiem Lechem Trawczyńskim stosunki koleżeńskie i towarzyskie.

Po trzech latach sprawa karna została umorzona ze względu na małą szkodliwość czynu. W sprawie cywilnej Witold Łada miał przeprosić prawnika Lecha Trawczyńskiego na walnym zgromadzeniu. Jednak do przeprosin nie doszło, bo uniemożliwiono to W. Ładzie przez zwolenników L. Trawczyńskiego.

Ponowne zmiany w statucie zostały podjęte przez członków w 2014 roku. Członkowie SM ,,Zakrzewo” zgodnie z procedurą chcieli zwołać walne zgromadzenie i dokonać zmian zapisu w statucie. Zebrano odpowiednią ilość podpisów i zgłoszono wniosek do Zarządu o zwołanie walnego zgromadzenia. Zarząd wraz z członkami Rady Nadzorczej, pracownikami, mając za sobą wykwalifikowaną kancelarię prawną nie dopuścił do zwołania walnego zgromadzenia. Zgłosił ten fakt do Prokuratury Rejonowej o popełnieniu przestępstwa. Organizatorzy byli przesłuchiwani w prokuraturze. Byli oskarżani i zastraszani. Organizatorzy też zgłosili doniesienie do prokuratury, jednak prokuratura w Elblągu odmówiła wszczęcia śledztwa. Zarząd jednak swój cel osiągnął, nie odbyło się walne zgromadzenie i nie zostały zmienione zapisy w statucie. Część członków zniechęciła się do dalszych działań.

Od 2013r na terenie spółdzielni są wykonywane prace termomodernizacyjne.                                               

Zarząd nie rozliczając się z poprzednich inwestycji oraz  rozzuchwalony takim tokiem postępowania  w marcu 2018 roku zwołał walne zgromadzenie członków i ,,poprosił” o zgodę na zaciągnięcie kolejnego kredytu na prace termomodernizacyjno- remontowe do kwoty 43 000 000zł.

W zebraniu uczestniczyło 226 członków na 4600 uprawnionych. Większość obecnych udzieliło upoważnienia na wspomniany kredyt.

Jednemu z członków spółdzielni Witoldowi Łada nie podobało się, że tak mała ilość członków i właścicieli (około 4 procent) upoważniła zarząd na zaciągnięcie tak wielkiego kredytu. Dlatego zgodnie z prawem w dniu 23 kwietnia 2018r złożył wniosek do Sądu Okręgowego w Elblągu o unieważnienie lub o nie istnienie uchwały podjętej na Walnym Zgromadzeniu.

Powołując się między innymi na Statut gdzie w § 37 pkt 8 wprawdzie pisze, że do Walnego Zgromadzenia należy: ,,oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć.” ,                                                                                                          

ale nie pisze, że w zebraniu może brać udział tak mała ilość członków.

Również przytaczając wyrok Sądu Administracyjnego z dnia 13.11.2013r sygn. akt. II OPS 2/12.                                                                                                                                                        

 ,,Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art.27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane bez zgody potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”

Na eksploatację i utrzymanie w należytym stanie technicznym- nie pogorszonym -jest pobierana co miesiąc opłata na fundusz remontowy.

Na inwestycje, jaką jest termomodernizacja, potrzebne jest uzyskanie przez zarządcę zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności.

W dniu 12 października 2018r przed Sądem Okręgowym w Elblągu zapadł wyrok.

Sędzia SSR del. do SO Tomasz Weiert po rozpoznaniu w dniu 12 października 2018r oddalił powództwo i obciążył kosztami Witolda Ładę- członka spółdzielni.

Sędzia Tomasz Weiert w uzasadnieniu pisze, że: ,, przepis ten wyraźnie wskazuje, że uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, ale statut może stanowić inaczej. W przedmiotowej sprawie statut przewiduje odmienną regulację od ustawowej w § 41 pkt. 2 statutu stwierdza, że Walne Zgromadzenie jest zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę obecnych członków Spółdzielni na poszczególnych częściach Walnego Zgromadzenia, z wyjątkiem spraw określonych w ust.6 niniejszego paragrafu.”

Radca prawny na rozprawie udowadniała, ze tylko Witoldowi Łada nie podobała się uchwała Walnego Zgromadzenia i tylko on złożył wniosek o unieważnienie uchwał. Z pozostałych członków nikt takiego niezadowolenia nie zgłaszał. Czyli wszyscy byli za przyjęciem uchwały zezwalającej na zaciągnięcie kredytu.

Również podkreślił to sędzia w uzasadnieniu wyroku.

A co zostało zapisane w Prawie spółdzielczym i w Statucie ?

 38 Prawa spółdzielczego czytamy:

,,Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy:

pkt.7 Oznaczenia najwyższej sumy zobowiązań jaką spółdzielni może zaciągnąć.

pkt8 Statut może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał również w innych sprawach.”

Ustawodawca aby nie blokować wprowadził zapis aby to członkowie decydowali o końcowym zapisie w statucie.

W art.41 § 2:

,,Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania chyba, że ustawa lub statut stanowią inaczej.”

W Statucie Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” w § 41 zapisano:

ust. 2 Walne Zgromadzenie jest zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę obecnych członków Spółdzielni na poszczególnych częściach walnego zgromadzenia, z wyjątkiem spraw określonych w ust.6 niniejszego paragrafu.

ust.4 Warunek, o którym mowa w ust.3 uznaje się za spełniony również gdy na zebranie danej części walnego Zgromadzenia nie przyszedł żaden z uprawnionych członków lub gdy członkowie obecni na danej części Walnego Zgromadzenia nie wzięli udziału w głosowaniu.

I takim zapis w statucie pozostał do dziś, bez zmian.

Praktycznie mogą przyjść trzy osoby dwie zagłosują, np. za udzieleniem zgody ( podjąć uchwałę) dla zarządu na pobranie kredytu 100 mln. złotych i uchwała taka będzie ważna.

I takie uzasadnienie Sądu zostało zawarte w wyroku z dnia 12 października 2018r.

Cały wyrok z uzasadnieniem jest opublikowany na stronie.

Po takim wyroku po uprawomocnieniu się (apelacja nie będzie składana) Zarząd SM ,,Zakrzewo” nie będzie miał przeszkód, będzie miał drogę otwartą aby zwoływać następne zebrania i zaciągać kolejne kredyty. Wystarczy mieć kilka osób za sobą.

W taki sposób właściciele, członkowie są ubezwłasnowolniani, a majątek Spółdzielni  zadłużany. A przecież zgodnie z Prawem spółdzielczym to członkowie są właścicielami majątku Spółdzielni. Ale nie wszyscy o swój majątek umieją dbać.

Witold Łada jako współwłaściciel i członek spółdzielni często składał pisma do Zarządu jak i Rady Nadzorczej zadając im ,,niewygodne” pytania. Z odpowiedziami dzielił się ze swoimi sąsiadami. Jednak nie wszystkim członkom się to podobało.

W październiku 2017r część niezadowolonych członków z działalności Witolda Łady udała się do władz spółdzielni przedstawiając problem. Tam władze spółdzielni wyprały im mózg i podpowiedziały jak mają się zachować. Napisano oświadczenie podpisane przez członków o zakazanie przekazywania im jakiejkolwiek korespondencji prowadzonej ze spółdzielnią grożąc podjęciem zdecydowanych kroków prawnych w razie nie zastosowania się do żądania.

Oświadczenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” zam. przy ul. Wiejskiej 20

Ps. Jak sami stwierdzili, nie są oni właścicielami, a tylko lokatorami. Taka jest ich świadomość!?

                                                                                                                     W. Ł.