Elbląg 29.01.2018r
Witold Łada
82-300 Elbląg
ul Wiejska 20/I/2
tel. 604-594-984
e-meil: witold_lada@tlen.pl
Pan Poseł Bogdan Rzońca
Przewodniczący Komisji Infrastruktury
Sejm R.P.
Szanowny Panie Przewodniczący
Nazywam się Witold Łada jestem członkiem SM ,,Zakrzewo” w Elblągu. Pełnię również od 2002r funkcję prezesa Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego w Elblągu.
Jako członek spółdzielni mieszkaniowej zgodnie z art.81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wystąpiłem do Zarządu o udostępnienie mi umów zawartych przez Spółdzielnię z radcą prawnym Marianem Gołębiewskim oraz z radcą prawnym Henrykiem Ostrowskim.
Ponieważ Zarząd odmówił mi udostępnienia takich umów w dniu 26 listopada 2009r złożyłem wniosek do Sądu o zobowiązanie w/w Spółdzielni do udostępnienia mi umów o pracę z radcą prawnym M. Gołębiewskim oraz radcą prawnym H. Ostrowskim. W odpowiedzi Spółdzielnia Mieszkaniowa ,,Zakrzewo” w Elblągu wnioskowała o oddalenie wniosku podnosząc, że radcowie prawni zatrudnieni na podstawie w/w umów nie są osobami trzecimi w rozumieniu przepisu art.81 ust.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
W dniu 04.02.2010r Sąd Rejonowy, Sąd Gospodarczy w Olsztynie wydał Postanowienie.
postanawia: zobowiązać Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” w Elblągu do udostępnienia Witoldowi Łada dokumentów w postaci umów o pracę zawartych przez w/w Spółdzielnię z radcą prawnym Marianem Gołębiewskim oraz z radcą prawnym Henrykiem Ostrowskim.
Dowód: Postanowienie Sądu z dnia 04.02.2010r
W dniu 18 02. 2010 roku Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Zakrzewo” w Elblągu złożył apelację do Sądu Okręgowego o oddalenie wniosku oraz zasądzenie od Witolda Łady na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy w Olsztynie na posiedzeniu w dniu 22 kwietnia 2010r postanowił:
I . zmienić zaskarżone postanowienie, w ten sposób, że oddala wniosek
II. zasądza od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwotę 407 zł. (słownie: czterysta siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Dowód: Postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie. z dnia 22 kwietnia 2010r. Sygn. akt V G a- 40/10
W dniu 13 lipca 2009r jako członek spółdzielni zwróciłem się do władz spółdzielni o udostępnienie statutu spółdzielni protokołu z zebrania przedstawicieli członków spółdzielni wraz z listą tych przedstawicieli, którzy uczestniczyli w tym zebraniu. Władze spółdzielni odmówiły udostępnienie mi takiej listy.
Jako członek spółdzielni złożyłem wniosek do Sądu o ukaranie członków Zarządu zgodnie z art.273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W dniu 08 marca 2010 r. Sąd Rejonowy w Elblągu obwinionych członków Zarządu uniewinnił od popełnienia czynu zarzucanego im wnioskiem o ukaranie.
Dowód: Wyrok Sądu Rejonowego w Elblągu Sygn. akt VIII W 100/10
W dniu 25.04.2013r jako członek spółdzielni złożyłem wniosek do Sądu Rejonowego w Elblągu o ukarane członków zarządu na podstawie art.273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W dniu 9 maja 2013r Sąd Rejonowy w Elblągu postanowił odmówić wszczęcia postępowania.
Dowód: Postanowienie z dnia 9 maja 2013r Sygn. akt II W 596/13
W dniu 27.08.2013 roku, jako członek spółdzielni złożyłem wniosek do Sądu o ukaranie członków zarządu obwinionych na podstawie przepisu art.273 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych. W dniu 12 września 2013r Sąd Rejonowy w Elblągu uznał obwinionych za winnych popełnienia czynu zarzucanego im wniosku o ukaranie i wymierzył im karę nagany. Zwolnił obwinionych od zapłaty na rzecz Skarbu Państwa.
Dowód: Wyrok Sądu Rejonowego z dnia 12 września 2013r Sygn. akt II W 967/13
W dniu 28 stycznia 2013 roku zwróciłem się do Zarządu o informacje zgodnie z art.81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponieważ otrzymałem odmowę złożyłem wniosek do Sądu o ukaranie członków Zarządu zgodnie z art.273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W dniu 05 listopada 2013r Sąd Rejonowy w Elblągu uniewinnił obwinionych popełnienia czynu zarzucanego im wnioskiem o ukaranie. Kosztami postępowania obciąża skarb Państwa.
Dowód: Wyrok Sądu Rejonowego w Elblągu z dnia 05.11.2013r Sygn. akt II W 596/13
W dniu 03.01.2018r jako członek spółdzielni wystąpiłem do Zarządu z wnioskiem o wgląd w rejestr członków oraz dokonywanie notatek zgodnie z Prawem spółdzielczym art.30 oraz Statutem spółdzielni §11pkt.2.Po przybyciu do Spółdzielni oświadczono mi, że mogę przeglądać rejestr ale bez dokonywania jakichkolwiek notatek. Wręczono mi opinię radcy prawnego Zarządu SM ,,Zakrzewo” pani Wioletty Cichosz w którym czytamy:
,, W myśl przywołanych wyżej przepisów prawo członka ogranicza się do przeglądania rejestrów. W tym pojęciu nie mieści się sporządzanie notatek.”
Dowód: Pismo z dna 03.01.2018r
W dniu 15 stycznia 2018r otrzymałem pismo z Zarządu Spółdzielni w którym zarząd informuje ,, ……. iż nie widzi problemu w ponownym udostępnieniu Panu rejestru członków w celu jego przeglądania.”
Dowód: Pismo z dnia 15.01.2018r
Podczas rozmowy telefonicznej potwierdzono, że rejestr mogę przeglądać natomiast nie mogę robić jakichkolwiek notatek.
Od czerwca 2017r na budynku, w którym mieszkam wykonywana jest termomodernizacja. Jako członek spółdzielni oraz współwłaściciel nieruchomości budynku na którym wykonywana jest inwestycja wystąpiłem, o wgląd w umowę zawartą z wykonawcą robót.
Po stanowczym żądaniu udostępniono mi wgląd w treść umowy, ale cały czas stał przy mnie pracownik, który obserwował, jakie dane zapisuje w notatkach. Podczas chęci zrobienia zdjęć pracownik zabrał mi dokumenty i oświadczył, że żadnych zdjęć nie mogę robić, bo nie wyraża na to wykonawca. Musiałbym mieć jego zgodę.
Po stanowczym żądaniu aby okazano mi taką ,,niezgodę” po pięciu dniach przekazano mi oświadczenie Przedsiębiorcy który nie wyraził zgody na kserokopię umowy powołując się na tajemnicę przedsiębiorcy.
Dowód: oświadczenie z dnia 25.01.2018r
W kwietniu 2017r bez zgody współwłaścicieli budynku Zarząd ogłosił przetarg na wykonanie prac termomodernizacyjnch na moim budynku budynku. Na spotkaniu w maju 2017r obecni na zebraniu współwłaściciele usłyszeli, że Zarząd nie musi mieć zgody właścicieli. Poinformowano, że decyzja zarządu zapadła otrzymamy dotacje 40 procent i nie ma odwrotu. Poinformowano również, że koszt tej inwestycji będzie wynosił około 850.000 złotych.
Prace rozpoczęto w połowie maja 2017r natomiast na dzień 28 stycznia 2018r. prace zaawansowane są w 70 procentach.
Podczas przeglądania umowy zawartej z wykonawcą stwierdziłem, że w umowie została zawarta kwota 788.824zł netto + VAT to daje sumę około 970.000 złotych.
Dlatego nie pozwolono mi wykonać zdjęcia. Zmieniono treść umowy na niekorzyść współwłaścicieli. Istnieje podejrzenie, że takie umowy mogą być jeszcze zmieniane.
Proponuje jednoznaczny zapis w art.81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
1.,, Członek spółdzielni ma prawo do otrzymania kopii wszelkich dokumentów związanych z działalnością spółdzielni, a w szczególności; kopii statutu, regulaminów, uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami trzecimi, faktur, kalkulacji inwestorskich i powykonawczych. Członek spółdzielni ma prawo do swobodnego przeglądania tych dokumentów w pomieszczeniu spółdzielni w celu zapoznania się z nimi oraz sporządzania notatek. Członkowi przysługuje także prawo wykonania dokumentacji fotograficznej przeglądanych dokumentów oraz prawo wykorzystania tych dokumentów w korespondencji ze spółdzielnią lub w postępowaniu sądowym”.
Aby przepis ten nie był martwy proponuję w art.273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmienić zapis w punkcie 2:
- podlega karze grzywny nie mniejszej niż 5 tysięcy złotych.
Spółdzielnie dokonują Inwestycji bez zgody współwłaścicieli. Są to niekiedy sumy kilkunasto - milionowe.
Wynajmują kancelarie prawne opłacane przez członków, które występują przeciwko nim w sądach.
A co na ten temat Sądy.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 12.02.2014r sygn. akt IX Ca 811/13
,,Zgodnie z art27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnym, stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art.18 ust.1 ustawy o własności lokali. Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarząd, natomiast co do czynności przekraczające ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”
Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 19.10.2015r sygn. akt II OPS 2/15
,, Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art.27 ustawy z dnia 15.12 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994r – Prawo budowlane –tekst jednolity (Dz.U. z 2010r Nr 243, poz.1623 ze zm.) bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”
Rzecznik Praw Obywatelskich, po zgłoszeniu swojego udziału w postępowaniu opowiedział się za przyjęciem: ,,że sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, o którym mowa w art.27 ust.2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych , nie uprawnia jej do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane.”
Prokurator Prokuratury Generalnej wniósł o podjęcie uchwały: ,,że sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni, o którym mowa w art.27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie uprawnia jej do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt. 11 ustawy – Prawo budowlane - w związku z czym potrzebne jest uzyskanie przez zarządcę zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności.”
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015r sygn. akt 60/13
Trybunał stwierdził że: ,,działania spółdzielni wykonującej zarząd nieruchomością wspólną na gruncie Prawa budowlanego, nie mogą wykonywać poza eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej bez względu na to, czy działania te określa się jako czynność zwykłego zarządu czy czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu”
Dlatego proponuję, aby w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w art.1 dodać art. 11i 12
11,,Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić jakichkolwiek korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Cel, o którym mowa w ust 1 zarząd spółdzielni ma obowiązek realizować przy zachowaniu warunków finansowych ekonomicznie uzasadnionych potrzebami gospodarczymi spółdzielni, przynoszących korzyści swoim członkom oraz z zachowaniem zasady pełnej transparentności procesu zarządzania mieniem członków spółdzielni.”
12 "Spółdzielnia mieszkaniowa zarządzającą nieruchomością wspólną może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu. Natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.”
Bardzo Pana Przewodniczącego proszę, aby moje propozycje zostały uwzględnione podczas procedowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez w/w Komisję.
Z wyrazami szacunku
Witold Łada