Informacja przekazana przez panią poseł dr Gabrielę Masłowską
Dotyczy spółdzielni mieszkaniowych
Zarządy spółdzielni mieszkaniowych chcą w tej chwili zdobyć znaczne kwoty pieniędzy i informują spółdzielców o możliwości przekształcenia praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Tłumacząc, że uzyskanie pełnej własności do mieszkań jest tylko do 31 grudnia 2006 r. Potem natomiast będzie to niemożliwe, będzie po prostu trudne. Zarządy straszą, zachęcając spółdzielców, aby przekształcali swoje mieszkania tylko w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a nie w odrębną własność. Informują przy tym, że przy sprzedaży mieszkań własnościowych będzie mniejszy podatek niż przy sprzedaży mieszkań przekształconych na pełną własność. Spotykamy się tu z różnymi sposobami dezinformującymi spółdzielców, czyli po prostu okłamywania spółdzielców przy czym, zachęca się ich do przekształcenia swoich mieszkań na obecnych warunkach. Do tej pory spółdzielnie nie spieszyły się z przekształceniem, a minęło już prawie 6 lat od wejścia ustawy w życie. Spółdzielcy czekają po złożeniu swoich wniosków już prawie sześć lat. Do tej pory zarządy nie wykazywały żadnego pośpiechu (w tej chwili w obliczu nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nad którą pracują komisje sejmowe ustawa nabiera realnego kształtu) natomiast teraz nakłania się spółdzielców, aby podejmowali decyzje i przekształcali swoje mieszkania na starych zasadach.
O co tu chodzi?
Stare zasady obecnie obowiązujące nie są korzystne dla spółdzielców, dlatego został wniesiony na początku tej kadencji sejmu nowy projekt ( nowelizacja tej ustawy). Jak również skarga do Trybunału Konstytucyjnego.
Trybunał Konstytucyjny 5 września 2006 r. zakwestionował niektóre przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jak np. to, że spółdzielnie mieszkaniowe nie maja prawa pobierać 50 procent różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a wkładem mieszkaniowym, który spółdzielca wniósł razem z wkładem budowlanym. Są to kwoty kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował
ten zapis ustawy, dlatego spółdzielnie mieszkaniowe nie mają prawa żądać takich kwot przy przekształceniu jak też Trybunał Konstytucyjny uznał naszą skargę, nasz wniosek, że spółdzielnie nie powinny pobierać w momencie przekształceń także jednorazowo wpłat związanych ze spłatą przez spółdzielnię kredytów czy pożyczek ( często pożyczki takie wymyślone przez spółdzielnię) które to spółdzielnia zaciągnęła na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduję się ten blok.
Dlatego, że spółdzielcy wnosząc wpłaty na fundusz remontowy, i jeżeli spółdzielnia zaciąga jakieś kredyty to te kredyty są spłacane z funduszu remontowego i nie ma żadnego uzasadnienia, co potwierdził również Trybunał Konstytucyjny, aby żądać niezależnie od wpłat na fundusz remontowy, poza tym jeszcze wpłacać zwrot kredytów i pożyczek zaciągniętych przez spółdzielnię. Bo było to podstawą wielu nadużyć i zadłużenia spółdzielców bez ich woli wykazywane przez niegospodarne zarządzanie przez zarządy spółdzielni. W tych dwóch kwestiach Trybunał Konstytucyjny uznał, że obecnie obowiązujące przepisy są niekonstytucyjne, łamią prawo własności, łamią równe traktowanie obywateli. W związku z tym nie mogą się na nie powoływać zarządy. A mimo to czynią to w tej chwili, czyli można powiedzieć, że ignorują zarówno obecną ustawę obowiązującą, jak również wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Ale my zachęcamy jednak, jeżeli nikt nie musi, do powstrzymania się od decyzji, w tym momencie do zawarcia aktu notarialnego, wpisie do księgi wieczystej decyzją o przekształceniu swojego prawa lokatorskiego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność także, z tego względu, że przygotowywana przez sejm nowelizacja idzie jeszcze dalej. Uwzględnia więc orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego ale także proponujemy coś więcej (nad którym kończy prace podkomisja) wykreślenie pojęcia termin modernizacji. Dlaczego jest to takie ważne?
Ponieważ obecnie obowiązująca ustawa wymagała, aby spółdzielca który chciał przekształcić swój lokal zapłacił jednocześnie całościowo lub jednorazowo koszt modernizacji. Różnie do tego podchodziły spółdzielnie. Niektóre mówiły, że modernizacja to jest docieplenie budynku, inne to np. wymiana stolarki okiennej, drzwiowej itd.. A przecież ludzie płacili od lat na fundusz remontowy. Naszym zdaniem, takie prace jak wymiana starych okien lub drzwi są nazywane w prawie budowlanym zwyczajnie remontem. Chcemy więc, żeby traktowano to jako remont i żeby opłata tych czynności, tych prac była opłacana z funduszu remontowego na który co miesiąc wpłacają spółdzielcy. Utrzymywanie modernizacji dalej, blokuje proces uwłaszczenia i jest niesprawiedliwy, jest to po prostu wyłudzanie od spółdzielców pieniędzy przez organy spółdzielni
Bardzo istotną sprawą jest informacja, zwłaszcza dla tych z państwa co mają mieszkania lokatorskie. Chodzi nam o to, aby przy przekształceniu mieszkań lokatorskich w pełną własność pokrywać koszt budowy lokalu. A co to oznacza? Jeżeli spółdzielca wniósł wkład mieszkaniowy (jest to10 procent kosztów budowy) i jeśli spłacił kredyt zaciągnięty na budowę przez spółdzielnię mieszkaniową (to jest różnie około50- 60 proc. kosztów budowy,. razem daje to około 70-80 proc. kosztów budowy lokalu. Pozostaje jeszcze około 30 proc. kosztów budowy lokalu. Kto to pokrył?
Tą kwotę pokryło Państwo. Udzielając kredyt, a który później został umorzony. I nam chodzi o to, żeby w tym momencie spółdzielnia pobierała od spółdzielców taką kwotę, jaką oddaje Państwu. A jakie kwoty oddaje Państwu? Oddaje kwoty nominalne. Czyli takie jakie były one zapisane wtedy. Czyli po denominacji, odcięciu tych czterech miejsc. Pozostają nam śmiesznie niskie kwoty. Są to kwoty kilkudziesięciu złotych. Bo tyle autentycznie, takie kwoty nominalne ( jest to zapisane w ustawie budżetowej) odprowadza do budżetu Państwa spółdzielnia w imieniu członków spółdzielni. Natomiast od spółdzielców do tej pory, żąda się większych kwot, kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych tytułem umorzonej przez państwo kwoty kredytu. I oczywiście, ta różnica pozostaje w spółdzielni. Czyli ode mnie żąda się 30 tys. złotych w momencie przekształcenia, a do budżetu odprowadza się 20-30 złotych.
Zostało to potwierdzone ze wszech miar przez Ministerstwo Finansów. Spółdzielnie waloryzują te kwoty które dochodzą do dużych sum. Spółdzielnie pomimo, że dają jakieś tam bonifikaty to i tak na tym dobrze zarabiają. Spółdzielnia czerpała zyski kosztem swoich członków. Jest to naganne. To też potwierdził Trybunał Konstytucyjny. Chodzi tu o to, żeby spółdzielcy oddawali do budżetu Państwa za pośrednictwem spółdzielni i banków tylko te nominalne kwoty do których państwo ma roszczenia. Do których są zobowiązani. W tym wypadku wpłacając kwotę nominalną, w rzeczywistości pokrywają całkowity koszt budowy lokalu. A więc ci, którzy mają mieszkania lokatorskie będą mogli dokonać przekształcenia w pełną własność, jeśli spłacili kredyt związany z budową i wnieśli wcześniej wkład mieszkaniowy. Są to kwoty bardzo niewielkie dostępne dla każdego praktycznie spółdzielcy, obywatela, rzędu kilkudziesięciu złotych. I oto nam chodzi. Jest tutaj zrozumienie i akceptacja większości posłów w podkomisji dotyczącej pracy nad tą ustawą, mimo oporu Rządu i Ministerstwa Budownictwa.
Nie ma takich powodów, aby na spółdzielcach zarządy zarabiały krocie, nie ma takich powodów. Spółdzielnie mieszkaniowe mają zaspokajać potrzeby swoich członków mają być nastawione na ich potrzeby, rozwiązywać ich problemy a nie na nich zarabiać.
Zarządy są utrzymywane przez ludzi, za ciężko zapracowane pieniądze. Czasem z niewielkich rent. Nie możemy dalej pozwolić na to, żeby takie nadużycia w Polsce, taki precedens kwitł. Dlatego cała nasza energia idzie w tym kierunku, żeby ten wariant ustawy zawarty w naszym projekcie(druk nr 339) został przegłosowany. Ja myślę, że tak się stanie dzięki dużemu zainteresowaniu spółdzielców. W tym momencie chcę z całego serca podziękować tym wszystkim, zarówno stowarzyszeniom uwłaszczeniowym, obrońcom lokatorów, jak również pojedynczym osobom które bardzo mocno się w ten proces zaangażowały i konsekwentnie wysyłają listy do Marszałka Sejmu oraz do Przewodniczącego Komisji Infrastruktury- domagając się uchwalenia w tej właśnie wersji, a nie w jakiejś innej- ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Chcemy również spowodować, żeby spółdzielnie mieszkaniowe wyodrębniły nieruchomości jednobudynkowe. Uwłaszczenie lokalem w jakimś ogromnym majątku kilkunastu budynków, przy tym ziemią położoną między budynkami mija się z istotą uwłaszczenia. Spółdzielcy nie widzą takiej potrzeby, żeby uwłaszczać majątkiem wspólnym w obrębie pięćdziesięciu budynków. Jest to też przemyślane po to, żeby utrudnić spółdzielcom gospodarowanie i kontrolę majątkiem, a w przyszłości utworzenie nowej mniejszej spółdzielni. Dysponujemy już wyrokami sądowymi, bardzo cennymi - sądami apelacyjnymi, które potwierdzają, że tylko sens mają nieruchomości jednobudynkowe - będą przeciwdziałać konfliktom itd.
Myślę, że jest szansa, bo ten punkt też został na komisji przegłosowany.
Fundusz remontowy będzie gromadzony oddzielnie dla danej nieruchomości budynku a nie do wspólnego kotła, również, żeby była większa kontrola. I nie chcemy, żeby dalej ustanawiane było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo jest to fikcja własności. Ludzie płacą koszt budowy, lub prawie cały koszt budowy i pomimo pokrywania kosztów budowy, nie otrzymują mieszkania na własność. I w dodatku nawet o tym nie wiedzą. Bo są święcie przekonani, że spółdzielcze własnościowe mieszkanie i jeszcze jak mają założoną księgę wieczystą to już są naprawdę stu procentowo przekonani, że mają własność. A tym czasem tak nie jest. I w takiej niewiedzy przez wiele, wiele lat, wielomilionowa rzesza
spółdzielców była utrzymywana. Wszelkie inne państwa nawet Litwa, Bułgaria dawno zlikwidowały taką formę własnościową. Pojawiło się to w czasie trwania komunizmu, w roku 1961. Była to wygodna forma w tym systemie.
Chcemy aby umowy na ustanawianie praw do lokali dotyczyły już tylko pełnej własności, prawdziwej własności. Natomiast ci, którzy mają mieszkanie własnościowe mogą je zatrzymać- my im na siłę nie odbieramy. Nie muszą być właścicielami swoich mieszkań.
Natomiast, jeżeli już ktoś w tej chwili zdecyduje się na zawarcie umowy mając mieszkanie własnościowe, to przy przekształceniu należy zwrócić szczególną uwagę na treść umowy, oraz aktu notarialnego. Bo zdarzają się różne zapisy, różne niespodzianki -z pozoru niewinne. Np. przenosi się pewien art. 4ustawy który mówi o tym, że spółdzielca zobowiązuje się uczestniczyć w kosztach eksploatacji jego lokalu, kosztach eksploatacji pomieszczeń wspólnych - i to jest w porządku. Ale oprócz tego jest jeszcze zapis- że zobowiązuje się uczestniczyć w spłacie zobowiązań spółdzielni z innych tytułów przez uiszczenie opłat, zgodnie z postanowieniem statutu. Jakich innych zobowiązań?
Jest to nie dopuszczalne podpisywać się pod czymś, pod jakimiś zobowiązaniami!
Ten fragment art. 4 w pracach podkomisji został zgłoszony i został z ustawy wyrzucony. Tak, że w nowej wersji nie będzie w treści tego artykułu, tego zapisu. Jeżeli ktoś z państwa zdecyduję się w dobrej wierze i podpisze taką umowę, i akt notarialny z takim zapisem, to zobowiązuje się do końca życia wobec spółdzielni, która podejmie się uczestniczyć we wszystkich kosztach - nie wiedząc do jakiej kwoty. Jest to zbyt ryzykowne. Dlatego trzeba wnikliwie wcześniej zapoznać się z aktem notarialnym. A wiem, że niektóre spółdzielnie nie udostępniają aktów notarialnych jak dopiero u notariusza. Są to rzeczy nie dopuszczalne! Przynajmniej na jedną dobę, przed podpisaniem powinniście się państwo zapoznać z aktem notarialnym.
Chcemy także w tej ustawie ułatwić sposób podziału dużych spółdzielni na mniejsze spółdzielnie, przynajmniej tam gdzie ludzie tego chcą. Zwłaszcza tam gdzie dotyczy to dużych spółdzielni. Będzie to zwyczajnie łatwiejsze i prostsze. Po wejściu w życie ustawy mieszkania lokatorskie będą przekształcane od razu w pełną własność, a nie po drodze w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, tak jak było to do tej pory. Jest to rzeczywiście zmiana systemowa. Chodzi o to, aby spółdzielczość odzyskała swoją misję. Aby była to spółdzielczość z prawdziwego zdarzenia.
Uważamy, że spółdzielczość jest dobrą formą, tylko musi ona być oparta na zdrowych zasadach, musi być oparta na uczciwości, a dobre prawo ma w tym pomóc.
Opracował: na podstawie informacji Pani Poseł dr Gabrieli Masłowskiej, która jest członkiem Podkomisji Infrastruktury d/s. spółdzielni mieszkaniowych Sejmu RP
Prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego
Witold Łada