Podstawowe fałszerstwa sprawozdań finansowych spółdzielni mieszkaniowych i sposoby wykazywania przez spółdzielnie zawłaszczonego majątku członków.
I. Ustalenie stanu majątkowego spółdzielni mieszkaniowej - fundusze własne.
Zarządy spółdzielni mieszkaniowych wykazują w sporządzanych bilansach zazwyczaj następujące składniki majątku rzeczowego spółdzielni oraz fundusze, jako własne źródła jego finansowania:
Aktywa trwałe Fundusz własny
I. Wartości niematerialne i prawne I. Fundusz podstawowy:
II. Rzeczowe aktywa trwałe - fundusz udziałowy
1. środki trwałe - fundusz wkładów mieszkaniowych
- grunty - fundusz wkładów budowlanych f
- budynki, lokale i budowle - fundusz wkładów zaliczkowych
- urządzenia i maszyny IV. Fundusz zapasowy
- inne środki trwałe - fundusz zasobowy -grunty
2. Środki trwałe w budowie - fundusz zasobów mieszkaniowych
- fundusz gromadzący środki z przekształceń praw do lokali
V. Fundusz z aktualizacji wyceny
Żadna ustawa spółdzielcza nie stanowi, iż spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem mienia finansowanego z prywatnych środków osób fizycznych. "Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych" stanowi jedynie, iż spółdzielnia może ustanawiać spółdzielcze tytuły do lokali w budynkach będących jej własnością:
w art. 9 ust. 2:
"Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni."
w art. 171. ust. 2:
"Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
Warunkiem ustanawiania praw spółdzielczych do lokali, określonym przepisami "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych" jest ustawowy bezwzględnie obowiązujący wymóg posiadania przez spółdzielnię prawa własności budynku, w którym znajduje się lokal, a do którego prawo spółdzielcze ma być ustanowione.
Oznacza to, iż spółdzielnia musi wytworzyć i nabyć własność budynków ze środków stanowiących wyłącznie jej własny majątek finansowy, a dopiero potem może ustanawiać na rzecz członków ograniczone tytuły prawne do własnego jej mienia.
Aby osoba prawna nabyła czy wytworzyła swój własny majątek, musi wykazać źródło finansowania tegoż majątku oraz udokumentować, iż nabyła go w sposób odpowiadający wymogom prawa. Źródłem finansowania własnego majątku każdej osoby prawnej, może być wyłącznie jej kapitał własny, czyli środki finansowe stanowiące wyłączną własność osoby prawnej.
Wymaga zatem jednoznacznego ustalenia, jakim kapitałem własnym dysponują spółdzielnie mieszkaniowe, który to kapitał pozwalałby na uznanie, iż posiadają one jako osoby prawne, własne mienie.
Art. 3 Prawa spółdzielczego stanowi, iż:
"majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków"
Ustawy spółdzielcze (art. 78 Prawa spółdzielczego) dokładnie określają zakres posiadania majątkowego spółdzielni mieszkaniowych, tj. wskazują, co oznacza pojęcie "majątek spółdzielni".
Część ogólna "Prawa spółdzielczego" reguluje zasady tworzenia spółdzielni, jako osoby prawnej, ustala prawa i obowiązki członków, organów, stanowi o zasadach ładu korporacyjnego oraz stanowi o zasadach prowadzenia przez spółdzielnię działalności gospodarczej poprzez określenie zasad tworzenia bazy majątkowej spółdzielni, a w szczególności zasad tworzenia funduszy własnych osoby prawnej, z dokładnym wskazaniem źródeł pozyskiwania i finansowania jej majątku.
Ustawodawca powierzając spółdzielniom mieszkaniowym zadanie wytwarzania budynków, lokali i innych obiektów dla członków, ustanowił w art. 78. §1. "Prawa spółdzielczego" zasadniczymi źródłami pozyskiwania przez nie środków finansowych jedynie dwa fundusze:
Art. 78. "Prawa spółdzielczego":
§1 "Zasadniczymi funduszami własnymi tworzonymi w spółdzielni są:
1) fundusz udziałowy powstający z wpłat udziałów członkowskich, odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach,
2) fundusz zasobowy powstający z wpłat przez członków wpisowego, części nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.
§ 2. Spółdzielnia tworzy także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie.
1. Fundusz podstawowy spółdzielni mieszkaniowej.
Zarządy w sprawozdaniach finansowych ujawniają zazwyczaj jako składowe funduszu podstawowego: fundusz udziałowy, fundusze wkładów budowlanych i mieszkaniowych oraz fundusz wkładów zaliczkowych, jeżeli spółdzielnia realizuje budowę.
1.1. Fundusz udziałowy
Art. 78. §1. pkt. 1) "Prawa spółdzielczego" stanowi, iż funduszem spółdzielni jest: "fundusz udziałowy powstający z wpłat udziałów członkowskich, odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej lub innych źródeł określonych w odrębnych przepisach"
Art. 16. §1. "Prawa spółdzielczego" stanowi, iż:
"Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji".
Uzyskanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej nie jest obligatoryjnie związane z posiadaniem prawa do lokalu czy finansowaniem jego budowy. Członkowie oczekujący, są członkami spółdzielni, ponosząc jedynie koszty związane z uzyskaniem członkostwa, wynikające z przepisu art. 19. § 1. "Prawa spółdzielczego", który stanowi, iż:
"Członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych udziałów stosownie do postanowień statutu."
Fundusz udziałowy jest funduszem podstawowym spółdzielni, gromadzącym wartości finansowe wnoszone jako udziały członków tj. jedyne określone ustawą udziały prywatnego majątku osób fizycznych w majątku osoby prawnej, spółdzielni mieszkaniowej.
Art. 20. § 1. Prawa spółdzielczego stanowi:
"Członek spółdzielni obowiązany jest zadeklarować jeden udział, jeżeli statut nie zobowiązuje członków do zadeklarowania większej ilości udziałów.
Art. 26. § 1. Prawa spółdzielczego stanowi:
"Udział byłego członka wypłaca się na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni. Sposób i terminy wypłaty określa statut."
Udziały, w wysokości określonej statutem, są wskazaniem zakresu odpowiedzialności członków za straty osoby prawnej. Wysokość udziałów w spółdzielni mieszkaniowej, zapisana kwotowo (np. 100 zł) w statucie, jest obowiązkowo ujawniana w Sądzie Rejestrowym.
Art. 36 ust. 2 "Ustawy o rachunkowości" stanowi, iż:
"Kapitał zakładowy spółek kapitałowych, towarzystw ubezpieczeń wzajemnych, fundusz udziałowy spółdzielni wykazuje się w wysokości określonej w umowie lub statucie i wpisanej w rejestrze sądowym."
Z przepisu art. 19 § 2 "Prawa spółdzielczego", który stanowi, iż:
"Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów",
wynika całkowita odpowiedzialność majątkowa ogółu członków korporacji (= osoby prawnej) za powstałe straty, ograniczona do sumy wniesionych udziałów przez wszystkich członków.
Fundusz udziałowy jako jedyny - zgodnie z art. 78. §1 "Prawa spółdzielczego" może stanowić fundusz podstawowy spółdzielni. Gdyby fundusz podstawowy spółdzielni mieszkaniowej mógłby być tworzony z jakichkolwiek innych źródeł finansowych poza udziałami, musiałyby zostać one bezwzględnie wskazane w ustawie oraz bezwzględnie ujawnione w Sądzie Rejestrowym, jako składowe podstawowego kapitału osoby prawnej.
W dokumentach każdej spółdzielni mieszkaniowej złożonych w Sądzie Rejestrowym jako udziały członków w majątku osoby prawnej na przestrzeni lat ujawniane były kwoty (na przestrzeni lat od np. 0,05 zł do kilkuset zł obecnie), z czego wynika wartość funduszu udziałowego tj. podstawowego spółdzielni na dzień bilansowy w wysokości od kilku do kilkudziesięciu czy kilkuset tys. zł.
Zarządy spółdzielni wykazują jednak w bilansie, jako stan funduszu podstawowego na dzień bilansowy, kwoty od kilku do kilkuset mln zł.
Fakt, iż powstaje sprzeczność pomiędzy danymi ujawnionymi w bilansach a danymi ujawnionymi w dokumentach rejestrowych Sądów Rejestrowych, nie jest przedmiotem zainteresowania ani zarządów, ani biegłych rewidentów.
Art. 78. §1pkt.1 "Prawa spółdzielczego" stanowi, iż fundusz udziałowy tworzony może być z "innych źródeł określonych w odrębnych przepisach".
Żadne odrębne przepisy aktów prawnych RP, nie stanowią o tworzeniu funduszu udziałowego z innych źródeł.
Wnioski: Ujawniona w pozycji funduszu podstawowego spółdzielni mieszkaniowej kwota, zgodnie z dyspozycją art. 78 §1 "Prawa spółdzielczego" musi odpowiadać wyłącznie wysokości wnoszonych udziałów x liczba członków spółdzielni.
Biegli rewidenci opiniując pozytywnie sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych, z ujawnionymi na funduszu podstawowym innymi wartościami finansowymi poza udziałami, poświadczają nieprawdę.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
W spółdzielniach mieszkaniowych w poz. funduszu podstawowego, który zgodnie z art. 78 Prawa spółdzielczego tworzy wyłącznie fundusz udziałowy, wykazywane są sprzecznie z ustawami ponadto:
1.2. Fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych
1.3. Fundusz wkładów zaliczkowych
1.2. Fundusze wkładów budowlanych i mieszkaniowych.
W pozycji funduszu podstawowego zarządy spółdzielni ujawniają fundusze wkładów mieszkaniowych i wkładów budowlanych.
Żaden akt prawny PRL-u ani RP nie stanowił i nie stanowi o możliwości tworzenia funduszy wkładów budowlanych i mieszkaniowych w spółdzielni mieszkaniowej.
Spółdzielnia mieszkaniowa zgodnie z art. 78 §2 Prawa spółdzielczego tworzy inne fundusze własne przewidziane w ustawach, który to fakt ujawnia w statucie, np.:
- zgodnie z "Ustawą o rachunkowości" tworzy fundusz z aktualizacji wyceny, na który odnosi się skutki przeszacowania wartości środków trwałych (nabytych np. ze środków funduszu zasobowego).
- na podstawie art. 6 ust. 3 "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych" spółdzielnia tworzy fundusz remontowy - jest to jednak fundusz ujawniany w pozycji bilansu "zobowiązania", poza pozycjami bilansowymi kapitału własnego, jako fundusz specjalny, tworzony poprzez przychody.
- poprzez przychody, także jako fundusz specjalny, spółdzielnia tworzy na mocy innych ustaw np. fundusz świadczeń socjalnych pracowników.
O tym, jakie spółdzielnia tworzy fundusze zgodnie z innymi przepisami, poza funduszami wymienionymi w art. 78 §1, informuje statut (art. 78 §2), bezwzględnie na ustawie oparty, zgodnie z art. 38. k.c.:
"Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie."
Sąd Najwyższy wielokrotnie orzekał: "statut jest umową, do której mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych" (np. wyrok SN z dnia 15 kwietnia 1999r, I CKN 1088/97,OSNC 1999, Nr 11, poz. 193; u. 7 SN z dn. 15 października 1985r, III CZP 40/85, OSNCAP 1986, Nr 6, poz. 86).
W wyroku z 2001.03.14 (II CKN 434/00) Sąd Najwyższy orzekł:
"Postanowienia statutu spółdzielni nie stanowią źródła prawa, lecz mają charakter umowy."
Funduszu wkładów i zasad jego tworzenia, a one mają zasadnicze znaczenie dla spółdzielni mieszkaniowych, ustawodawca nie stanowi ani w "Prawie spółdzielczym" ani w "Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych", ani w żadnym innym akcie ustawowym. Jeżeliby spółdzielnie mogły tworzyć fundusze wkładów, rolą ustawodawcy byłoby nakazanie ich tworzenia, wskazanie ich miejsca w strukturze funduszy spółdzielni, wskazanie źródeł finansowania ich środków oraz nadanie statusu prawnego ujawnianym na nim wkładom.
Ustawodawca nie stanowi funduszu wkładów, choć w ustawie nakłada na członka obowiązek wniesienia "wkładu", określanego jako równowartość kosztu zadania inwestycyjnego przypadającego na lokal członka. Oznacza to obowiązek finansowanie kosztów budowy, czyli zapłatę za wykonanie usługi budowlanej na rzecz finansującego, a nie na rzecz budującego (spółdzielnia jako inwestor buduje "dla członka", nie dla siebie).
Brak ustanowienia funduszy jest świadomy, co potwierdza przepis art. 6 ust. 2 "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych", w którym pojawia się odwołanie nie do pojęcia "funduszu wkładów" a jedynie do "wkładów" (skądinąd przepis niewykonalny, jako że nie istnieje możliwość odnoszenia umarzania na inną pozycję bilansową niż fundusze):
Art. 6 ust. 2 "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych":
"Wartość środków trwałych finansowanych bezpośrednio z funduszu udziałowego lub wkładów mieszkaniowych i budowlanych nie zwiększa funduszu zasobowego; umorzenie wartości tych środków trwałych obciąża odpowiednio fundusz udziałowy lub wkłady mieszkaniowe i budowlane."
Ustawodawca w art. 12 ust. 4 ustawy "O podatku dochodowym od osób prawnych" stanowi:
"Do przychodów nie zalicza się:
4) przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (akcyjnego), funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego albo funduszu organizacyjnego ubezpieczyciela, a w towarzystwach funduszy powierniczych - wartości aktywów tych funduszy,
11) dopłat wnoszonych do spółki (.) oraz w spółdzielniach i ich związkach - wartości wpisowego, przeznaczonych na fundusz zasobowy,
Gdyby spółdzielnie mieszkaniowe mogły tworzyć fundusze wkładów, ustawodawca formułując z ogromną szczegółowością przepisy w/w ustawy, wymieniłby je w katalogu przychodów, które nie stanowią przychodów osoby prawnej. (O istnieniu wkładów w spółdzielniach ustawodawca nie zapomina, wymieniając je w art. 12 ust.4. pkt.3: "do przychodów nie zalicza się zwróconych udziałów lub wkładów w spółdzielni").
Ustawodawca opracowujący ustawy finansowe, posiadał wiedzę o niemożności wytwarzania przez spółdzielnię wielomilionowego czy wielomiliardowego w dużych spółdzielniach majątku, jako własnych środków trwałych, z prywatnych środków finansowych osób fizycznych.
Oznacza to, iż ustawodawca postanowił, że rozliczanie realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe budów, musi dokonywać się poprzez przychody, na zasadzie rozliczanej usługi budowlanej, tak jak i innych firm budowlanych, tyle że bez osiągania zysku:
Z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005r (K 42/02):
"Spółdzielczość mieszkaniowa jest organizacyjnoprawną formą współdziałania obywateli zmierzających do zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych. Jej cechą charakterystyczną jest to, że współdziałanie to nie ma na celu osiągnięcia zysku"
"Od takich działań, podejmowanych przez osoby zamierzające zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe dzięki uzyskaniu mieszkania w wybudowanym wspólnym wysiłkiem domu, odróżnić należy działania przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność budowlaną nastawioną na osiągnięcie zysku z wynajmowania lub sprzedaży wybudowanych budynków lub lokali."
. "działania spółdzielni, w szczególności na płaszczyźnie stosunków z jej członkami, nie powinny zmierzać do przysporzenia spółdzielni zysków kosztem jej członków".
Zgodnie powyższym, w żadnym wypadku koszty realizowanych inwestycji mieszkaniowych nie mogą być ujawniane w bilansach, w poz. "środków trwałych w budowie" i w poz. nieistniejących w spółdzielniach "funduszy wkładów zaliczkowych", co potwierdza wiedzę ustawodawcy o niemożliwości przejmowania przez spółdzielnie na własność budynków, których koszty budowy finansują osoby fizyczne.
Ewidencja bilansowa realizowanych budów, powinna dokonywać się w aktywach, w poz. "inwestycje" a po stronie pasywów w "rozliczeniach międzyokresowych". Po zakończeniu budowy, następuje rozliczenia poprzez "przychody" i "koszty" w "rachunku wyników", bez naliczania przez spółdzielnię zysku.
Zgodnie z art. 38 k.c. statut spółdzielni, nie będąc źródłem prawa nie może kreować nowych rzeczywistości prawnych. Zawarte w nim ustalenia odnośnie tworzenia w danej spółdzielni funduszy podstawowych bezwzględnie musiałyby posiadać oparcie w ustawie wskazującej, w jaki sposób osoba prawna ma nabyć własność swojego majątku finansowego, będącego źródłem finansowania jej własnego majątku rzeczowego.
Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego:
"Powiązanie unormowań art. 87 ust. 1 i art. 92 Konstytucji z ogólnymi konsekwencjami zasady demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji) prowadzą do wniosku, że nie może obecnie w systemie prawa powszechnie obowiązującego pojawiać się żadna regulacja podustawowa, która nie znajduje bezpośredniego oparcia w ustawie i która nie służy jej wykonaniu, stosownie do modelu określonego w art. 92 ust. 1.
W tym sensie wyłączność ustawy nabrała zupełnego charakteru, bo nie ma takich materii, w których mogłyby być stanowione regulacje podustawowe (.), bez uprzedniego ustawowego unormowania tych materii.
Nie ma więc obecnie potrzeby stawiania pytania, czy dana materia musi być regulowana ustawowo, bo jest to zawsze konieczne w obrębie źródeł powszechnie obowiązującego prawa, natomiast pojawia się pytanie, jaka ma być szczegółowość (głębokość) regulacji ustawowej.
Ustawa może pozostawiać więcej miejsca dla regulacji wykonawczych, nigdy jednak nie może to prowadzić (.) do "pozostawienia organowi upoważnionemu możliwości samodzielnego uregulowania całego kompleksu zagadnień, co do których w tekście ustawy nie ma żadnych bezpośrednich uregulowań ani wskazówek." (wyroki: z 24 marca 1998 r., K. 40/97 i z 9 listopada 1999 r., K. 28/98).
Powyższy wywód TK posiada odniesienie tym bardziej do tak istotnego zagadnienia, jak sposób tworzenia podstawowego kapitału osoby prawnej - spółdzielni, istnienie którego bezwzględnie warunkuje możliwość uzyskiwania własności mienia wytwarzanego przez spółdzielnię oraz reguluje relacje własnościowe pomiędzy odrębnymi podmiotami prawa: osobą fizyczną (członkiem) i osobą prawną (spółdzielnią).
Panujące powszechnie przekonanie o prawie własności spółdzielni mieszkaniowej do mienia finansowanego z prywatnych środków finansowych osób fizycznych okazuje się fałszywe i pozbawione jakichkolwiek podstaw prawnych.
Ustawodawca w art. 78 Prawa spółdzielczego jednoznacznie sam określił możliwy do posiadania stan majątku przez spółdzielnie mieszkaniowe - ograniczony został ustawowo do majątku finansowanego środkami funduszy udziałowego i zasobowego, tworzonych zgodnie z ustawą (a nie w sposób dowolny).
Zgodnie z art. 3 Prawa spółdzielczego, "majątek spółdzielni" określony art. 78 Prawa spółdzielczego, " jest prywatną własnością jej członków".
Ustawodawca nie nadając prawa spółdzielni mieszkaniowej do tworzenia funduszu finansującego wytwarzany przez nią potężnej wartości majątek rzeczowy, przesądził o niemożności powstawania prawa własności spółdzielni mieszkaniowej do tegoż majątku.
Osoba prawna wykazująca kapitał jako swój własny, musi wykazać, iż nabyła go zgodnie z wymogami prawa: poprzez wypracowanie opodatkowanego zysku, w drodze notarialnej darowizny albo przez podniesienie kapitału, co dokonuje się także w drodze notarialnego potwierdzenia przekazania prywatnego majątku przez osobę fizyczną (lub inną osobę prawną) na własność osobie prawnej.
Uznanie, iż spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna nabyła prawo własności wybudowanych budynków i lokali, byłoby możliwe tylko wówczas, kiedy zostałyby spełnione dwa warunki:
1. wnoszone wkłady przez członków są wartościami majątkowymi tworzącymi lub powiększającymi fundusz wkładów, stanowiący z mocy ustawy podstawowy kapitał własny osoby prawnej;
2. równocześnie z czynnością, jaką jest wniesienie wkładu przez osobę fizyczną i przejęcie tego wkładu przez osobę prawną, następuje przeniesienie prawa własności do tegoż wkładu z osoby fizycznej na osobę prawną (notarialne potwierdzenie przekazania środków finansowych na własność osobie prawnej).
Jakiekolwiek dyspozycje ustawowe o możliwości tworzenia w spółdzielni mieszkaniowej funduszu wkładów, musiałyby być ściśle połączone z przepisem art. 20. §2 Prawa spółdzielczego, jako że spółdzielnia, jako osoba prawna może ujawnić na funduszu własnym posiadane środki tylko wówczas, kiedy zostały jej one podarowane przez osoby fizyczne (lub prawne) na własność.
Art. 20. §2 "Prawa spółdzielczego" stanowi:
"Statut może przewidywać wnoszenie przez członków wkładów na własność spółdzielni lub do korzystania z nich przez spółdzielnię na podstawie innego stosunku prawnego. W tym wypadku statut powinien określać charakter i zakres przysługującego spółdzielni prawa do wkładów, wysokość wkładów...(.)".
Żaden ze statutów spółdzielni mieszkaniowych ani w PRL-u, ani w RP, nie stanowił o wnoszeniu przez członków wkładów na własność spółdzielni, jako że żaden z członków spółdzielni nie podarowałby swoich pieniędzy na własność osobie prawnej, pozbawiając się tym samym roszczenia o ich zwrot oraz roszczenia do lokalu i pozostałego mienia finansowanego wkładem.
Aby lokal wybudowany z pieniędzy osoby fizycznej stał się własnością osoby prawnej, która ustanawia na swoją rzecz własność tego lokalu, musi nastąpić zmiana w stosunkach własnościowych - prawo własności do osobistego majątku finansowego osoby fizycznej musi uzyskać osoba prawna. Księgowo docelowo dokonuje się to poprzez ujawnienie tegoż finansowego majątku w pozycji bilansowej kapitału własnego osoby prawnej.
W przypadku braku oświadczenia woli osoby fizycznej o przeniesieniu własności jej pieniędzy na własność i rzecz osoby prawnej, nie jest możliwe podniesienie o tę wartość majątkową kapitału własnego osoby prawnej. A warunkiem koniecznym uznania za własne wybudowanego mienia, jest wykazanie przez osobę prawną własnego źródła (tej osoby prawnej) jego finansowania.
Brak własności kapitału, skutkujący brakiem prawa własności mienia, uniemożliwia ustanawianie przez spółdzielnię innych praw do wybudowanych powierzchni niż wyodrębniona własność, na rzecz osób finansujących budowę.
Członkowie nie wnosili swoich prywatnych środków finansowych jako darowizny na rzecz spółdzielni. Finansowali jedynie budowę mieszkań dla siebie, na obowiązującej w spółdzielniach mieszkaniowych zasadzie ekwiwalentności świadczeń, czyli pokrywali koszty budowy zadania inwestycyjnego przypadającego na ich lokal - bezpośrednio lub poprzez spłatę przejętych zobowiązań kredytowych.
- zgodnie z ustawowym celem działania spółdzielni mieszkaniowej, jej zadaniem jest budowanie mieszkań i innych lokali dla członków z prywatnych środków finansowych członków. Posiada jako ustawowo określone zadanie dostarczanie lokali i domów swoim członkom a nie powiększenie swojego stanu posiadania. Zatem ustawowe tworzenie dla spółdzielni funduszu wkładów jest całkowicie zbędne, niepotrzebne w realizacji jej ustawowych zadań.
- nałożenie na członków nakazem ustawowym obowiązku przekazywania swoich prywatnych środków finansowych jako darowizny na rzecz osoby prawnej (spółdzielni), było niemożliwe zwłaszcza od 1993r, kiedy RP podpisała "Protokół dodatkowy do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności" oraz pod rządami Konstytucji RP z 1997r (art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 64 Konstytucji RP). Stąd też brak ustanowienia funduszy wkładów dyspozycją ustawową nie jest błędem legislacyjnym, ale prawną koniecznością.
- zgodnie z obowiązującą w spółdzielczości mieszkaniowej zasadą ekwiwalentności świadczeń, spółdzielnia kupując usługę budowlaną wraz z materiałami budowlanymi potrzebnymi do jej wykonania, musi odsprzedać członkowi ten sam towar, który dla członka nabyła lub przekazać mu ten sam towar, za który zapłaciła prywatnymi środkami finansowanymi członka. Nie może mu odsprzedać wartości niematerialnej i prawnej (prawo własnościowe spółdzielcze) czy bardziej ułomnego prawa do lokalu, jako że sama tychże praw nie nabywała za pieniądze członka. Uzasadnia to brak ustanowienia funduszu wkładów dla spółdzielni mieszkaniowej - zasada ekwiwalentności świadczeń nie pozwala na zatrzymywanie przez spółdzielnię budynków i lokali członków.
W spółdzielniach mieszkaniowych fundusze wkładów mieszkaniowych, budowlanych i zaliczkowych są jednak wykazywane. Powstają w oparciu o ustalenia regulaminów uchwalanych przez Radę Nadzorczą.
Oznacza to, iż osoba prawna jako odrębny podmiot prawa, wykazuje jako swoje własne środki finansowe, środki będące prywatną własnością innych podmiotów prawa. Czyni to na podstawie regulaminu i uchwały RN tej osoby prawnej.
Wynikałoby z tego, iż zmiana stosunków własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych i pozbawianie osób fizycznych prawa własności do swoich mieszkań dokonuje się wyłącznie na podstawie regulaminu RN. Jest to proceder bezwzględnie zakazany przez Konstytucję RP (art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 64 Konstytucji RP).
Akceptowanie ujawniania na tworzonych przez RN funduszach, prywatnych środków finansowych osób fizycznych, oznaczałoby, iż:
- uchwały Rad Nadzorczych stanowią w Polsce źródło prawa (art. 87 Konstytucji RP wskazuje jedyne źródła prawa obowiązujące na terenie RP)
- prywatne środki finansowe osób fizycznych zostały przejęte na własność przez osobę prawną, a co za tym idzie, osobom fizycznym nie przysługuje odtąd żadne roszczenie do tychże pieniędzy ani do wytworzonego z nich mienia.
Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego:
"Konstytucja z 1997 r., pod wpływem doktryny i orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, w sposób obszerny i wyczerpujący określiła status prawny jednostki oraz dopuszczalność i formę ingerencji ustawodawczej w konstytucyjnie chronione wolności i prawa. W jej świetle materię taką stanowią m.in. unormowania dotyczące sfery praw i wolności jednostki, w szczególności ustanawiające ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw (art. 31 ust. 3), prawa własności (art. 64 ust. 3) i innych, z wykluczeniem dopuszczalności przekazania kompetencji normodawczej innemu organowi.
W tej specyficznej materii, którą stanowi unormowanie wolności i praw człowieka i obywatela, przewidziane, konieczne lub choćby tylko dozwolone przez Konstytucję, unormowanie ustawowe cechować musi zupełność" (wyroki TK z 19 maja 1998r, U. 5/97 i z 11 maja 1999r, P. 9/98).
Zarządy spółdzielni mieszkaniowych ujawniają w bilansie jako własny majątek osoby prawnej mienie, które zostało w całości sfinansowane z prywatnych środków finansowych odrębnych podmiotów prawa (osób fizycznych), czyli mienie ukradzione członkom w oparciu o postanowienia regulaminu RN.
Zawłaszczanie mienia jednych osób przez osoby drugie zakazane jest ustawami i Konstytucją, a jakiekolwiek ograniczenia w korzystaniu z własności muszą bezwzględnie posiadać umocowanie w ustawie, co wielokrotnie podkreśla TK:
"Art. 31 ust. 3 zd. 1 Konstytucji określa przesłanki dopuszczalności ustanawiania ograniczeń wolności i praw jednostki. W aspekcie formalnym wymaga on, by ograniczenia te były ustanawiane tylko w ustawie, zaś w aspekcie materialnym dopuszcza ustanawianie ograniczeń tylko wtedy, gdy są konieczne. Dodatkowym ograniczeniem dopuszczalnego zakresu ograniczeń jest zakaz naruszania istoty wolności i praw (art. 31 ust. 3 zd. 2, w odniesieniu do prawa własności powtórzony też w art. 64 ust. 3)."
Jest oczywistym, iż regulamin RN nie jest źródłem prawa, tak samo jak i statut spółdzielni. Ich postanowienia muszą być bezwzględnie oparte na ustawie, pozostając w zgodzie z systemem prawnym RP, w przeciwnym razie ma zastosowanie do nich art. 58 k.c. o bezwzględnej nieważności czynności prawnej (nieważność uchwał organów spółdzielni).
Uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 września 1969r (III CZP 8/69, OSNCP 1970, z. 6, poz. 97):
"(.) uchwały organów spółdzielni, rodzące skutki cywilnoprawne podlegają - jako czynności prawne - odpowiednim przepisom zawartym w kodeksie cywilnym. Uchwały te nie mogą - podobnie jak inne czynności prawne - naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących, ich więc skuteczność podlega z tego punktu widzenia dyspozycjom art. 58 k.c., przewidującego wypadki nieważności czynności prawnych ze względu na niedopuszczalną ich treść."
W wyroku z dnia 06.01.2000r (I CKN 1361/98) Sąd Najwyższy orzekł, iż:
"Artykuł 58 § 1 i 2 k.c. dotyczy sprzeczności czynności prawnej z ustawą albo mającą na celu obejście ustawy, bądź też jej sprzeczności z zasadami współżycia. Obejmuje on takie sytuacje, gdy czynność prawna już w chwili rodzenia się stosunku prawnego dotknięta jest tymi wadliwościami. Jest więc od początku nieważna, z uwagi na wymienioną sprzeczność, a istniejąca nieważność takiej czynności powoduje, że nie stwarza ona w ogóle uprawnień."
Wytyczne w kwestii tworzenia regulaminami Rady Nadzorczej funduszu wkładów i innych nie ustanowionych przez ustawodawcę funduszy, pochodzą od struktur spółdzielczych - KRS i jej poprzedniczek, związków rewizyjnych i są rozpowszechniane w przeróżnych wydawnictwach spółdzielczych (np. zał. 2-1, zał. 2-2, zał. 2-3, zał. 2-4).
"Ustawa o spółdzielniach i ich związkach" z 1961r miała za zadanie pozbawienie własności mienia osób fizycznych, oferując im w zamian "spółdzielcze tytuły" do lokali, mające stanowić "równorzędną rekompensatą" prawną dla ukradzionej własności. Ponieważ nie było możliwym dokonanie kradzieży mienia osób fizycznych w sposób zgodny z prawem, rażących naruszeń prawa dokonywano na podstawie wytycznych struktur spółdzielczych, poza dyspozycjami ustawowymi.
Ustawa z dnia 17 lutego 1961r "O spółdzielniach i ich związkach" (Dz.U.Nr. 12, poz. 61, z 1974r Nr 47, poz. 281) w art. 3. §3 zawierała dyspozycję, iż:
"postanowienia statutu powinny być zgodne z zasadami ustalonymi przez właściwy centralny związek".
Niemożliwym jest uznanie w jakimkolwiek okresie historii Polski, zasad ustalonych przez związek spółdzielczy za obowiązujące źródło prawa, tym bardziej, kiedy zasady te były sprzeczne z ustawami. Jednakże to właśnie w oparciu o wytyczne struktur spółdzielczych, spółdzielcy pozbawiani są własności swojego mienia.
Fundusze wkładów mieszkaniowych, budowlanych i zaliczkowych spółdzielni mieszkaniowej nie posiadają żadnego umocowania ustawowego, co powoduje, że nie istnieją w świetle prawa. Żaden z nich nie może być wykazywany w bilansie spółdzielni.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 kwietnia 2005r (K 42/02) po raz kolejny potwierdził, iż:
"Statut osoby prawnej nie może zawierać unormowań niezgodnych z prawem powszechnie obowiązującym, w tym i z Konstytucją (tak co do statutu spółdzielni mieszkaniowej Trybunał Konstytucyjny w wyrokach z 25 lutego 1999 r., sygn. K 23/98 i z 29 marca 2004 r., sygn. K 32/03)."
Wnioski:
- z powodu braku dyspozycji ustawodawcy o tworzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową funduszy wkładów, jako funduszy stanowiących jej kapitał podstawowy, wkłady osób fizycznych nie mogą być wykazywane na tych funduszach, w pozycji kapitału podstawowego spółdzielni mieszkaniowych. Tworzone tylko regulaminami RN spółdzielni mieszkaniowych fundusze wkładów, są funduszami nieistniejącymi w świetle prawa,
- spółdzielnia mieszkaniowa nie posiadając możliwości nabywania na własność prywatnych środków finansowych osób fizycznych, z których wybudowano zasoby budynkowe członków i nie posiadając prawa do tworzenia funduszy wkładów, nie jest w stanie ujawnić i potwierdzić faktu posiadania jako własnego majątku rzeczowego o wielomilionowej wartości.
- wykazywany w bilansie spółdzielni mieszkaniowej jako jej własny majątek rzeczowy: "budynki lokale i budowle" o wartości wielu milionów zł, nie posiada źródła finansowania po stronie pasywów, co jest prawnym i księgowym potwierdzeniem - skądinąd oczywistego faktu - iż spółdzielnia, jako osoba prawna, nie jest i być nie może właścicielem tegoż mienia.
- ustawa "O podatku dochodowym od osób prawnych" stanowi o rozliczaniu w spółdzielniach mieszkaniowych kosztów budowy poprzez przychody, co jest potwierdzeniem, iż nie zachodzi proces wytwarzania własnych środków trwałych osoby prawnej. Tym samym spółdzielnia nie posiada możliwości ujawniania jako własnych aktywów środków trwałych, majątku wytworzonego z prywatnych środków finansowych osób fizycznych.
Utworzenie nawet rażąco sprzecznie z ustawami, regulaminem uchwalonym przez Radę Nadzorczą w/w funduszy, nie powoduje, iż możliwym jest wykazanie na nich prywatnych środków finansowych członków spółdzielni, nigdy nie przekazanych jej przez nich na własność. Wyjaśnienie, co naprawdę wykazują w/w fundusze w spółdzielniach mieszkaniowych zawarte jest w pkt. 2. w pozycji omawiającej proces powstawania majątku osoby prawnej.
1.3. Fundusz wkładów zaliczkowych
W zawieranych umowach o budowę lokali zarządy zobowiązują się do ustanowienia albo praw wyodrębnionej własności, spółdzielczych własnościowych lub lokatorskich praw na rzecz nabywców lokali. Ewidencja księgowa procesu budowy dokonuje się w poz. funduszy spółdzielni jako "środki trwałe w budowie", co jest równoznaczne z przekazaniem informacji, iż spółdzielnia jako osoba prawna powiększa swój własny (osoby prawnej) stan majątkowego posiadania.
Zgodnie z dowodem prawnym przeprowadzonym przy omawianiu tworzenia "funduszy wkładów", fundusz wkładów zaliczkowych nie może być tworzony w spółdzielniach mieszkaniowych ani wykazywany w ich bilansach. Ani statut spółdzielni ani regulamin uchwalany przez RN nie stanowią źródła prawa, a uchwały organów spółdzielni muszą mieć bezwzględnie oparcie w ustawie.
Art. 12 ust. 4 ustawy "O podatku dochodowym od osób prawnych" stanowi, iż w spółdzielniach mieszkaniowych przychodami nie są tylko wymienione w nim przychody:
"Do przychodów nie zalicza się:
4) przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (akcyjnego), funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego albo funduszu organizacyjnego ubezpieczyciela, a w towarzystwach funduszy powierniczych - wartości aktywów tych funduszy,
11) dopłat wnoszonych do spółki (.) oraz w spółdzielniach i ich związkach - wartości wpisowego, przeznaczonych na fundusz zasobowy,
Zgodnie z powyższym ewidencja kosztów realizowanych inwestycji spółdzielczych musi dokonywać się poprzez przychody spółdzielni, co oznacza, iż wpłaty członków (wkłady) nie stanowią żadnego z funduszy spółdzielni. Oznacza to, iż ustawodawca posiada wiedzę o niemożności powiększania majątku rzeczowego spółdzielni, wytworzonego z prywatnych środków finansowych osób fizycznych i innych osób prawnych.
2. Powstawanie zasobów spółdzielczych.
Prześledzenie procesu powstawania zasobów spółdzielczych ujawnia nadużycia prawne, których się dopuszczono w celu zawłaszczenia wielomilionowego mienia osób fizycznych (członków spółdzielni). Poniższy dowód prawny ukazuje także, iż spółdzielnie nie posiadają jako swojej własności zasobów sfinansowanych z prywatnych środków finansowych osób fizycznych oraz że nie było i nie jest możliwym ustanawianie spółdzielczych tytułów do lokali.
2.1. Spółdzielnie mieszkaniowe w latach 60, 70 ,80 i następnych na sfinansowanie budowy
budynków, pawilonów, lokali i innych obiektów w ramach realizowanego zadania inwestycyjnego uzyskiwały długoterminowe kredyty bankowe, o przewidywanym okresie spłaty w ciągu 40 czy nawet 60 lat.
W odniesieniu do przykładowego członka i jego lokalu: spółdzielnia jako osoba prawna zaciągała kredyt na realizację części zadania inwestycyjnego/lokal np. 50 m2 x 7800 zł/m2 = 390 000 zł. Posiadała 390 tys. zł na koncie i 390 tys. zł zobowiązania wobec banku:
Aktywa Pasywa
KAPITAŁ WŁASNY OSOBY PRAWNEJ
fundusz udziałowy kwota x liczba założycieli
fundusz zasobowy kwota x liczba założycieli
ZOBOWIĄZANIA
Kasa zobowiązanie osoby
390 tys. zł prawnej wobec banku
390 tys. zł
Po wybudowaniu budynków spółdzielnia posiadała własność swojego środka trwałego i jednocześnie 390 tys. zł zobowiązanie, którego jako osoba prawna, nie była zdolna spłacić - nie osiągała zysków i nie posiadała kapitału, którym mogła pokryć zobowiązanie:
Aktywa Pasywa
KAPITAŁ WŁASY OSOBY PRAWNEJ
Środki trwałe fundusz udziałowy kwota x liczba założycieli
osoby prawnej fundusz zasobowy kwota x liczba założycieli
390 tys. zł
ZOBOWIĄZANIA
zobowiązanie osoby
prawnej wobec osób banku
390 tys. zł
Spółdzielnia przyjmując członka, zgodnie z nakazem ustawy przenosiła na członka swoje zobowiązanie kredytowe, co oznaczało zbycie zobowiązania.
Czynności i relacje prawne w spółdzielczości mieszkaniowej, zwłaszcza z zakresu prawa materialnego, dokonują się pomiędzy dwoma odrębnymi podmiotami prawa: pomiędzy osobą fizyczną i osobą prawną lub pomiędzy osobą prawną (członkiem) i osobą prawną (spółdzielnią). Czynności te podlegają regulacjom kodeksu cywilnego.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 4 stycznia 1994r (III CZP 167/94 OSNC 1995, Nr 4, poz. 63) potwierdził, iż:
"Stosunek między członkiem i spółdzielnią, niezależnie od jej charakteru, jest stosunkiem cywilnoprawnym. Spory wynikające z tego stosunku są zatem sporami cywilnymi (sprawami cywilnymi) w rozumieniu art. 1 k.p.c. Cywilny charakter mają w szczególności spory dotyczące rozliczeń majątkowych członków ze spółdzielniami."
Przepisy dawnego IV działu Prawa spółdzielczego oraz obecnie "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych" nakładały na członka obowiązek spłaty zobowiązań kredytowych, które spółdzielnia zaciągnęła w związku z budową (art. 4, art. 12. ust. 1, art. 173. ust. 3, art. 18. ust. 2 i inne). Gdy koszty budowy były finansowane z zaciągniętego kredytu, spłata kredytu była i jest nadal ustawowym wyłącznym obowiązkiem członka (osoby fizycznej), a nie spółdzielni (osoby prawnej).
Czynność prawna, jaką jest przejęcie przez osobę fizyczną zobowiązania kredytowego innego podmiotu prawa, osoby prawnej, jest czynnością rozporządzającą i oznacza zmianę dłużnika zgodnie z art. 519 §1 k.c.:
"Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu)".
Przejęcie przez członka obowiązku spłaty zobowiązania spółdzielni z całą pewnością nie stanowi przystąpienia do długu, co posiada cechy konstrukcyjne umowy na rzecz osoby trzeciej i co nie jest czynnością rozporządzającą. Dyspozycja zawarta w dawnym art. 16 §3 ustawy "O spółdzielniach i ich związkach" z 1961r i w art. 18. §3. "Prawa spółdzielczego" nie dopuszcza możliwości "przystąpienia do długu" stanowiąc, iż:
"Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania."
Ustawodawca nakazując wyłącznie członkowi spłatę kredytu, jednoznacznie wskazuje go jako jedyny podmiot zobowiązany do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. Bez dokonania czynności prawnej, jaką jest umowa przejęcia długu spółdzielni, członek zgodnie z w/w przepisami (dawniej art. 16 §3 ustawy z 1961r a obecnie art. 18 §3 Prawa spółdzielczego) nie mógłby zostać obciążony obowiązkiem spłaty zobowiązania spółdzielni wobec jej wierzyciela - banku.
Po przejęciu przez członka zobowiązania a wraz z nim własności lokalu, kredyt nie obciążał już osoby prawnej, ale wyłącznie członka (osobę fizyczną) i jego lokal. Zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu stawało się od tej pory wyłącznie prywatnym zobowiązaniem osoby fizycznej wobec jej wierzyciela - banku.
Przedmiotem umowy kredytowej zawartej przez (spółdzielnię) osobę prawną z bankiem, było udzielenie kredytu na finansowanie budowy lokalu. Oczywistym skutkiem prawnym zbycia przez spółdzielnię całości zobowiązania kredytowego na rzecz członka, jako zmiany dłużnika, jest przeniesienie (przedmiotu umowy) własności lokalu na członka z ew. ustanowieniem hipoteki lokalu.
Ustawa z dnia 30 listopada 1995r "O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw" (Dz.U. z 1996r. Nr 5, poz. 32) wielokrotnie odnosi się do członka spółdzielni, jako kredytobiorcy np. w art. 8a:
ust. 1. "Jeżeli przeciętny dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w kwartale poprzednim obniży się i wyniesie mniej niż 110% kwoty najniższej emerytury, na wniosek kredytobiorcy bank zawiesza spłatę kredytu na czas nie dłuższy niż 8 kwartałów w całym okresie spłaty kredytu."
ust. 5 "Kredytobiorca, o którym mowa w ust. 1 i 2, jest obowiązany, na żądanie banku lub spółdzielni mieszkaniowej, udokumentować wysokość dochodów uzyskanych przez członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy, będących podstawą zawieszenia spłaty kredytu."
Art. 10, ust. 1. "Na wniosek kredytobiorcy zadłużenie z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych podlega umorzeniu przez bank ..."
Jeśliby członek przejmujący zobowiązanie spółdzielni nie stawałby się stroną umowy kredytowej, nie posiadałby legitymacji do składania w sprawie spłaty kredytu wniosków do banku, z którym nie łączyłby go żaden stosunek cywilnoprawny.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19.02.1999r (II CKN 181/98, OSNC 1999/7-8/144) orzekł:
"Przejęcie długu może stanowić element innej czynności prawnej (innej umowy)."
co też dokonywało się przez lata w spółdzielniach mieszkaniowych.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12.07.2002r (V CKN 1113/00) orzekł:
"Istotą kodeksowej konstrukcji umowy przejęcia długu są następujące przesłanki:
- nabycie długu przez przejemcę jako jego własnej powinności,
- zwolnienie dotychczasowego dłużnika
- i zachowanie tożsamości przejmowanego zobowiązania.
Rzeczywiście zatem osoba trzecia, przejmująca dług, staje się zobowiązana za dług dotychczasowego dłużnika. Na skutek przejęcia długu zostaje on zwolniony od obowiązku świadczenia wobec wierzyciela, a przejmujący dług, tak zwany przejemca, staje się dłużnikiem. Przejęcie długu zatem nie narusza treści istniejącego dotychczas stosunku zobowiązaniowego, a jedynie powoduje zmianę osoby dłużnika."(por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1961 r., II CR 150/61, OSNCP 1963, nr 3, poz. 52)."
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.01.2002r (II CKN 888/99) orzekł:
"Przejęcie długu nie narusza treści istniejącego stosunku zobowiązaniowego, a jedynie powoduje zmianę osoby dłużnika. Następuje zatem sukcesja szczególna po stronie zobowiązanej do świadczenia. Przejmujący dług wstępuje we wszystkie obowiązki dotychczasowego dłużnika, które wynikają z umowy lub ustawy. Obowiązany jest więc do zapłacenia wierzycielowi należności, ponosi wobec niego odpowiedzialność za zwłokę, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania."
Przejęcie przez członka zobowiązania kredytowego spółdzielni odpowiada kodeksowej konstrukcji umowy przejęcia długu, skutkując zmianą dłużnika i przejęciem przez członka własności lokalu.
W ustawie z 1961r "O spółdzielniach i ich związkach", art. 135 §2 stanowił, iż "budynki należące do spółdzielni mieszkaniowej stanowią jej własność (..)". (W ustawie Prawo spółdzielcze z 1982r, przepis taki nie został już zamieszczony.) Własność spółdzielni nie była wieczna ani umiejscowiona ponad prawem. Spółdzielnia mieszkaniowa przestawała być właścicielem swojego mienia w sytuacjach takich samych, jak i każda inna osoba prawna czy fizyczna, tj. kiedy je zbyła na rzecz innego podmiotu prawa, lub kiedy zbyła w pełnej wysokości zobowiązanie finansujące konkretny jej majątek, na rzecz innego podmiotu prawa.
Wraz z czynnością rozporządzającą, jaką była zmiana dłużnika, spółdzielnia przestawała być właścicielem części zadania inwestycyjnego przypadającego na lokal członka, który odtąd finansował spłatę kosztów jego wytworzenia w ramach własnego zobowiązania kredytowego wobec banku.
Przeniesienie własności lokalu na członka spowodowałoby, iż spółdzielnia wypełniłaby cel swego działania dostarczając członkowi lokal, przez co nie posiadałaby już problemu - ani zobowiązania kredytowego, ani własnego środka trwałego, którego możliwości posiadania nie jest w stanie udokumentować.
Aktywa Pasywa
Środek trwały KAPITAŁ WŁASY OSOBY PRAWNEJ
osoby prawnej fundusz udziałowy kwota x liczba członków
0 zł fundusz zasobowy kwota x liczba członków
2.2. Spółdzielnia nie ustanawiała jednak prawa własności lokalu na rzecz członka. Zachowywała lokal dla sobie, wykazując go nadal jako mienie osoby prawnej.
Konstytucja z 1952r art. 11 zapewniała "szczególną opiekę i ochronę" dla "własności spółdzielczej jako własności społecznej" oraz nakazywała ograniczanie, wypieranie i likwidowanie własności prywatnej, poza własnością chłopów, rzemieślników i chałupników (art. 3 i art. 12 Konstytucji z 1952 r.). Zgodnie z tymi założeniami nie przewidywano miejsca dla instytucji własności lokalu w budynkach spółdzielczych.
"Ustawa o spółdzielniach i ich związkach" z dnia 17 lutego 1961r (Dz.U.Nr. 12, poz. 61, z 1974r Nr 47, poz. 281) miała za zadanie pozbawienie własności mienia osób fizycznych, na rzecz własności tzw. "społecznej".
Wbrew panującemu powszechnie przekonaniu, PRL-owski ustawodawca z powodu popełnionych "błędów" prawnych nie dokonał "uspołecznienia" mienia osób fizycznych, członków spółdzielni. Uspołecznienie nastąpiłoby, gdyby:
spółdzielnia mieszkaniowa na mocy ustawy tworzyłaby fundusze wkładów mieszkaniowych i budowlanych
wówczas prywatne środki finansowe osób fizycznych stawałyby się z mocy prawa kapitałem własnym osoby prawnej, będącym źródłem finansowania jej majątku rzeczowego. Członkowie otrzymywaliby "przydział" lokalu, lecz pozbawieni byliby jakichkolwiek roszczeń zarówno do zwrotu swoich pieniędzy, finansujących koszty budowy lokalu, jak i do własności lokalu. Posiadaliby jedynie prawo używania lokalu (spółdzielcze tytuły jak najem). Spółdzielnia ujawniałaby w aktywach bilansu własne środki trwałe tj. zasoby budynkowe i lokalowe oraz w pasywach bilansu fakt posiadania w pełni własnego kapitału (funduszu) osoby prawnej. Utworzenie i ujawnienie w spółdzielni mieszkaniowej funduszu wkładów jako jej funduszu własnego oznaczałoby, iż od tej pory nikomu poza osoba prawną nie przysługuje żadne roszczenie do tegoż kapitału.
Rozwiązania powyższego nie przyjęto z oczywistego powodu - żaden obywatel nie przystąpiłby do spółdzielni, nie zgadzając się na czynienie jej darowizny z własnego majątku.
Możliwym było także zastosowanie innego rozwiązania, pozwalającego na uzyskanie przez spółdzielnię czasowo prawa własności mienia członków. Wymagałoby to ustanowienia z mocy ustawy mieszkań i wkładów członków udziałami w majątku spółdzielni
Prywatne mieszkania i udział we własności innych budynków i lokali (a także środki finansowe osób fizycznych, finansujące budowę ich lokali) stanowiłyby udział tych osób w majątku osoby prawnej tak długo, jak długo trwałby stosunek członkostwa. Spółdzielnia odpowiadałaby wówczas za swoje zobowiązania swoimi zasobami.
Rozwiązania tego nie przyjęto zapewne z kilku powodów - byłoby ono potwierdzeniem, że mieszkanie członka było jego prywatną własnością i ma prawo żądania jego zwrotu wraz z wystąpieniem ze spółdzielni, następowałyby masowe wystąpienia członków ze spółdzielni, co powodowałoby utratę przez nią praw do mienia członków. W sytuacji niewypłacalności finansowej spółdzielni (lub członka), wierzyciel spółdzielni (lub członka) zajmowałby lokale, jako pokrycie wierzytelności osoby prawnej (lub dokonywałby egzekucji z lokalu członka, z jego udziału). Taka sytuacja nie pasowała PRL-owskiemu ustawodawcy.
Zamiary ujawnione w Konstytucji z 1952r nie zostały przełożone na skuteczne dyspozycje ustawowe. W wyniku przyjętych prawnych rozwiązań zarówno przez PRL-owskiego ustawodawcę, jak i po zmianie systemu kraju przez ustawodawcę RP, pozostał nierozwiązany podstawowy problem, który przesądził o niemożności uzyskiwania przez spółdzielnię własności mienia członków i ujawniania go, jako własnego jej majątku - spółdzielnia mieszkaniowa nie uzyskała prawa tworzenia i ujawniania w swoich bilansach funduszu własnego, który stanowiłby źródło finansowania majątku rzeczowego, wykazywanego jako wyłączna własność osoby prawnej.
Posłużono się więc cytowanym już wcześniej zapisem w art. 3 ustawy "O spółdzielniach i ich związkach" z 1961r, iż statuty spółdzielni muszą być zgodne z wytycznymi związków spółdzielczych. Powstawały więc "fundusze wkładów" w oparciu o wytyczne spółdzielczych związków i regulaminy RN.
Bez ustanowienia przepisami ustaw jednego z w/w rozwiązań, uspołecznienie mienia członków nie mogło się dokonać i nie nastąpiło. Oznacza to, iż żadna PRL-owska spółdzielnia mieszkaniowa nie stała się właścicielem zasobów budynkowych członków i nie stanowią one jej własności do dnia dzisiejszego.
W celu zapewnienia spółdzielniom majątku, PRL-owskie władze wybrały drogę dokonywania kradzieży mienia obywateli, w drodze łamania przepisów Prawa spółdzielczego, Kodeksu cywilnego, fałszerstwa operacji i dokumentów finansowych spółdzielni mieszkaniowych. Gwarantem niepodważalności przyjętych "rozwiązań" były partyjne obsady zarządów i RN spółdzielni oraz podporządkowany partii przez dziesięciolecia resort sprawiedliwości.
Spółdzielnia po przejęciu zobowiązania kredytowego przez członka, nie przekazywała mu jego własnego już lokalu (członek stawał się stroną umowy kredytowej z bankiem o finansowanie budowy swojego własnego lokalu i pozostałej części zadania inwestycyjnego), ale nadal ujawniała mienie członka jako swoje (osoby prawnej) środki trwałe. Była to zwyczajna kradzież.
? Po przejęciu przez członka zobowiązania kredytowego spółdzielni, na skutek nie przekazania członkowi prawa własności mienia, którego koszty wytworzenia spłacał z własnych środków finansowych, powstawało zobowiązanie spółdzielni wobec członka, który przejął jej dług:
Aktywa Pasywa
KAPITAŁ WŁASY OSOBY PRAWNEJ
Środek trwały fundusz udziałowy 100 zł x liczba członków
osoby prawnej fundusz zasobowy 50 zł x liczba członków
390 tys. zł
ZOBOWIĄZANIA
zobowiązanie osoby
prawnej wobec osoby fizycznej
390 tys. zł
Spółdzielnię zatrzymującą własność lokalu (kradzież), obciąża odtąd jej zobowiązanie wobec członka. Nadal nie posiada kapitału (własnego osoby prawnej) potwierdzającego możliwość posiadania przez nią wykazywanego mienia, posiada zaś zobowiązanie wobec członka, którego nie jest zdolna spłacić z powodu braku własnych środków.
? Spółdzielnia realizując budowę bez zaciągania kredytu bankowego i obciążając członka obowiązkiem bieżącego finansowania kosztów budowy, może po zakończeniu budowy ustanowić wyłącznie prawo wyodrębnionej własności lokalu na rzecz członka, jako że jedynie realizuje usługę z powierzonych sobie cudzych środków finansowych.
W spółdzielni mieszkaniowej członek zobowiązuje się do ponoszenia kosztów, których wysokość musi być ekwiwalentna do świadczeń dostarczonych przez spółdzielnię.
Uchwała SN z dnia 17 lipca 1969 r. III CZP 42/69 OSNCP 1970/5 poz. 77; wyrok SN z dnia 6 lutego 1979 r. IV CR 491/78, OSNCP 1979/10 poz. 194 i in.:
"Obowiązuje tu reguła ekwiwalentności między świadczeniami dostarczonymi przez spółdzielnię a zwrotem ich kosztów"
Kiedy członek finansuje koszty budowy (bezpośrednio czy też poprzez spłatę zobowiązań związanych z budową), zgodnie z obowiązującą zasadą ekwiwalentności świadczeń musi otrzymać ten sam towar, za który spółdzielnia zapłaciła jego pieniędzmi (a nie swoimi) tj. własność wybudowanych pomieszczeń i obiektów, wybudowanych z jego prywatnych środków finansowych.
Członek, osoba fizyczna lub prawna, nie wnosi jako darowizny "wkładu", który powiększa kapitał spółdzielni (co pozwalałoby na jego ujawnienie w pozycji funduszy), a jedynie pokrywa koszty budowy swojego lokalu, wpłacając środki należne i przekazywane firmie budowlanej.
Jeżeli spółdzielnia zawłaszcza własność wybudowanego mienia członka, którego koszty budowy finansuje własną gotówką, to także powstaje u niej zobowiązanie wobec członka o wartości prawa własności lokalu:
Aktywa Pasywa
KAPITAŁ WŁASY OSOBY PRAWNEJ
Środki trwałe fundusz udziałowy 100 zł x liczba członków
osoby prawnej fundusz zasobowy 50 zł x liczba członków
390 tys. zł
ZOBOWIĄZANIA
zobowiązanie osoby prawnej
wobec osoby fizycznej 390 tys. zł
Osoba prawna nie przekazała osobie fizycznej własności wybudowanego lokalu o wartości 390 tys. zł, wytworzonego z powierzonych jej prywatnych środków osoby fizycznej, ale sprzeniewierzyła te pieniądze na przysporzenie sobie majątku, własnego środka trwałego. W takiej sytuacji w państwie prawa wkracza prokurator.
Osoba prawna winna jest osobie fizycznej 390 tys. zł. Nie posiada nadal własnego kapitału, którym potwierdzi możliwość posiadania własności wykazywanego mienia o wartości 390 tys. zł.
2.3. Do 1982r, kiedy wprowadzono po raz pierwszy % umorzenia kredytów, członkowie
pisemnie zobowiązywali się do przejęcia i spłaty całości zobowiązań kredytowych zaciągniętych w związku z budową.
a). "tytuł spółdzielczy lokatorski" do lokalu był ustanawiany po dokonaniu pierwszej wpłaty (tzw. wkład mieszkaniowy) w wysokości 10% kosztów budowy, tj. po dokonaniu jednorazowej spłaty bankowi 10% przejętego od spółdzielni zobowiązania kredytowego.
b). "tytuł spółdzielczy własnościowy" do lokalu był ustanawiany po dokonaniu jednorazowej spłaty bankowi 20% tegoż kredytu (tzw. "wkład budowlany").
Po dokonaniu przez członka spłaty pierwszej raty (10% czy 20%) własnego już, przejętego od spółdzielni kredytu bankowego, spłata pozostałej części przejętego zobowiązania (80% i 90%) rozłożona była na okres 40 czy nawet 60 lat. Do 1982r zarówno posiadacz "lokatorskiego" jak i "własnościowego" tytułu, był zobowiązany do spłacenia całości przez siebie przejętego kredytu budowlanego.
Sposób dokonywania spłaty tegoż kredytu bankowi, nie miał już żadnego wpływu na relacje finansowe członek - spółdzielnia. Członek przejmował całość (100%) zobowiązania kredytowego spółdzielni wobec banku, nie posiadając od tej pory wobec niej już żadnych zobowiązań a dokonując pierwszej wpłaty i kolejnych, zawsze spłacał już swoje własne zobowiązanie wobec kredytodawcy.
Spółdzielcze tytuły do lokalu spółdzielnia ustanawiała na rzecz członka na skutek powstania niemożliwego do spłacenia przez nią, jej zobowiązania wobec członka, po zawłaszczeniu mienia należnego członkowi.
Bez względu na to, czy spółdzielnia ustanawiała na rzecz członka tytuł własnościowy czy lokatorski do tegoż lokalu - wartość każdego z ustanawianych tytułów była dokładnie taka sama, równa wartości pełnej (zawłaszczonej przez spółdzielnię) własności lokalu i innych elementów zadania inwestycyjnego, jako że członek przejmował w obu sytuacjach całość zobowiązań kredytowych spółdzielni.
Pod pojęciem obu "praw spółdzielczych" do lokalu kryje się jedynie forma weksla, wystawionego osobie fizycznej (członkowi) przez osobę prawną (spółdzielnię), potwierdzającego, iż spółdzielnia posiada nieustanne zobowiązanie wobec członka w wysokości ukradzionego przez nią, należnego członkowi prawa własności wybudowanych powierzchni.
To właśnie istnienie tego zobowiązania jest źródłem roszczenia ustępującego członka względem spółdzielni, o zwrot jego własnych środków, którymi finansował budowę lokalu i innych elementów zadania inwestycyjnego. Gdyby wnosił do spółdzielni wkłady stanowiące z mocy ustawy jej fundusz własny, powyższe roszczenie członkowi by już nie przysługiwało.
Oba tytuły "lokatorski" i "własnościowy" powstawały z tych samych przyczyn i oznaczały w swojej istocie dokładnie to samo. W obu przypadkach członek przejmował całość zobowiązań związanych z częścią zadania inwestycyjnego przypadającego na jego lokal.
Oba tytuły nigdy nie mogły ani powstać, ani istnieć, jako formy powstałe na bazie kradzieży mienia osób fizycznych lub prawnych, w drodze fałszowania operacji i dokumentów finansowych.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, które zasiedlały większość budynków latach do 1982r, wprowadzone w 1982r umorzenia objęły przejęte już przez członków zobowiązania, czyli dotyczyły prywatnych kredytów osób fizycznych. Osoby te powinny od wielu lat posiadać własność (ew. hipoteczną) swoich mieszkań, posiadając ew. nadal niewymagalne zobowiązanie wobec Skarbu Państwa, płatne w kwocie nominalnej ustalonej na podstawie rozliczenia kosztów pierwotnych budowy (obecnie są to kwoty rzędu kilku czy kilkunastu zł).
- członek z chwilą przejęcia zobowiązania spółdzielni wobec banku, kończył ze spółdzielnią wszelkie rozliczenia finansowe z tytułu pokrywania kosztów budowy.
- spółdzielnia nie posiadała już podstawy do żadnych innych finansowych roszczeń w stosunku do członka, z tytułu dokonania spłaty kosztów budowy.
- członek nie posiadał odtąd żadnych zobowiązań finansowych względem spółdzielni a jedynie wyłącznie swoje prywatne zobowiązanie wobec banku.
- spółdzielnia nie mogła odtąd wykazać w sporządzanych bilansach lokalu członka jako swojego mienia, nie posiadając środków (kapitału) finansującego jego wytworzenie ani nawet możliwości tworzenia funduszu, na którym ujawniłaby środki jego wytworzenie finansujące.
Wszelkie dyspozycje ustawodawcy, nakładające na członka obowiązek finansowy rozumiany jako "odkupienie od spółdzielni" praw do lokalu, np. przy zmianie tytułu do lokalu, nie posiadały żadnego uzasadnienia i żadnej podstawy prawnej. Członek po przejęciu zobowiązań bankowych spółdzielni, nie posiadał wobec niej żadnych już zobowiązań. Było dokładnie odwrotnie - to wyłącznie spółdzielnia posiadała wobec niego zobowiązanie finansowe, równe prawu własności lokalu i pozostałego zawłaszczonego mienia członka.
W każdym czasie swego trwania, spółdzielnia mieszkaniowa jako dłużnik jest winna członkom, swoim wierzycielom, środki pieniężne odpowiadające wartości całego przez nich sfinansowanego majątku.
Stanowienie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu na rzecz członka, który przejął całe zobowiązanie kredytowe spółdzielni, nie było już możliwe z powodu jednoczesnej utraty przez spółdzielnię praw do tegoż lokalu.
2.4. Pomimo tego, iż ustawodawca w ogóle nie przewidział możliwości tworzenia funduszy
wkładów, tworzone rażąco sprzecznie prawem, uchwałami RN fundusze wkładów budowlanych i mieszkaniowych są ujawniane w bilansach spółdzielczych, jako fundusze podstawowe spółdzielni.
Prowadzi to do niedorzecznej sytuacji, w której w spółdzielniach mieszkaniowych "funduszem wkładów" staje się wg uznania:
- wartość łącznych zobowiązań finansowych spółdzielni wobec ogółu członków z tytułu dokonanej kradzieży ich mienia lub
- suma spłaconych (przejętych od spółdzielni) prywatnych zobowiązań kredytowych członków względem banku,
Zaś pozbawianie członków własności ich mienia dokonuje się poprzez fałszerstwo operacji i dokumentów finansowych, w oparciu o wskazania regulaminów RN spółdzielni, co jest ewidentnie zakazane Konstytucją RP i powinno podlegać ocenie k.k.
2.5. Dokonywanie przekształcenia tytułów spółdzielczych z "lokatorskiego" we "własnościowe"
jest w rzeczywistości przekształceniem jednego tytułu w drugi dokładnie taki sam, biorąc pod uwagę ich rzeczywistą istotę, a nie niewytłumaczalną oprawę, nadaną im przez PRL-owskiego ustawodawcę. Oba tytuły (ustanawiane w PRL-u) posiadały w momencie ustanowienia tą samą wartość materialną tj. równą wartości zawłaszczonego przez spółdzielnię mienia członka czyli równą wysokości przejętego przez członka zobowiązania.
Stanowione zaś przepisami kolejnych ustaw zasady dokonywania tychże przekształceń są w istocie instruktażem okradania osób fizycznych i prawnych, skutkującym także fałszerstwem operacji i dokumentów finansowych spółdzielni.
Jak ogromna jest skala dokonywanych nadużyć przez zarządy spółdzielni, przy dokonywaniu "przekształceń" praw do lokali, wyjaśni poniższy przykład:
Np. spółdzielnia w 1977r oddała 1000 lokali mieszkalnych lokatorskich o pow. 50 m2 w cenie 4500 zł/m2.
Kwota kredytu odpowiadająca pełnym kosztom budowy zasobów członków:
1000 lokali x 50 m2 x 4500zł/m2 = 225 000 000 zł
Przykładowi spółdzielcy spłacili kredyt mieszkaniowy w wysokości 70% kosztów budowy (wraz z należnymi odsetkami), 30% kredytu zostało spłacone środkami budżetowymi, co stanowi tzw. umorzenie:
30% x 225 000 000 zł = 67 500 000 starych zł, czyli 6 750 nowych zł.
Łączna wysokość wszystkich członków tej spółdzielni i ich jedynego zobowiązania, którym jest zobowiązanie wobec Skarbu Państwa z tytułu niespłaconej umorzonej części kredytu wynosi 6 570 zł i zgodnie z ustawami finansowymi mogą oni zostać obciążeni jedynie tą kwotą z tytułu spłaty (kredytu) całkowitych kosztów budowy swoich mieszkań.
Zarząd przedstawia członkom inne wyliczenie:
1000 lokali x (cena rynkowa np.) 2500 zł/ m2 x 50 m2 = 125 000 000 nowych zł.
i domaga się od wszystkich członków spłaty kwoty:
30% x 125 000 000 zł = 37 500 000 zł
z ewentualną % bonifikatą od tej kwoty.
Rzeczywiste relacje finansowe tej przykładowej spółdzielni przedstawiają się w sposób następujący:
istniejące zobowiązanie spółdzielni względem członków 125 000 000 zł
istniejące zobowiązanie członków wobec spółdzielni 0 zł
jedyne istniejące zobowiązanie członków wobec Skarbu Państwa 6 750 zł
Ustawodawca nakazuje spółdzielni oddanie członkom ukradzionego im mienia (o wartości 125 mln zł) pod warunkiem, iż obciąży ona członków rzekomymi należnościami i wyłudzi od nich haracz w wysokości do 37 500 000 zł.
Nawet przy udzielonej członkom 99% bonifikacie, spółdzielcy zmuszeni by zostali do zapłaty 375 000 zł, zamiast kwoty ich rzeczywistej należności w wysokości 6 750 zł.
Ustawodawca tak uzyskane potężne nienależne korzyści materialne, nakazuje zarządom przeznaczyć na fundusz remontowy.
Przy założeniu, że każdy z członków wpłacał co miesiąc 100 zł na fundusz remontowy, kwota 37,5 mln zł odpowiadałaby wysokości 31 letniego funduszu remontowego lub pozwoliłaby na wybudowanie dziś 300 nowych mieszkań. Jeżeli spółdzielnia uzyska w tej wysokości wolne środki finansowe, to wyklucza to uznanie, iż dokonano spłaty wkładu budowlanego (po spłacie wkładów wynik spółdzielni = 0). Ustawodawca nie troszczy się o to, iż w spółdzielni mieszkaniowej obowiązuje zasada ekwiwalentności świadczeń, oraz że posiada zakaz osiągania zysku przy dokonywanych rozliczeniach finansowych z członkiem:
Jaką podstawę konstytucyjną i jaką normę prawną może wskazać ustawodawca RP nakładający na osobę fizyczną, członka spółdzielni mieszkaniowej, z tytułu "dokonaniu przez niego wpłaty wkładu budowlanego" (Art. 111.ust. 2 ustawy o sp. miesz.) obowiązek sfinansowania kosztów remontów innych osób fizycznych w wysokości kilkunasto, kilkudziesięciu tysięcy zł?
Uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 6.12.1991r (III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65):
"Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na osiąganie nadwyżki bilansowej, dochody jej muszą być dostosowane do wydatków, co powoduje, że nie może ona gromadzić zasobów finansowych, nie uzasadnionych jej bieżącymi potrzebami."
Z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005r (K 42/02):
"Spółdzielczość mieszkaniowa jest organizacyjnoprawną formą współdziałania obywateli zmierzających do zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych. Jej cechą charakterystyczną jest to, że współdziałanie to nie ma na celu osiągnięcia zysku"
Ustawodawca nakazuje zatem dokonanie kolejnej kradzieży prywatnych środków finansowych osób fizycznych, w celu przysporzenia nienależnych korzyści materialnych innym osobom (korporacji).
Przykład powyższy wyjaśnia, że udzielane "bonifikaty" przy "przekształceniach praw" do lokali, są bonifikatami jedynie od możliwych do wyłudzenia od członka maksymalnych, nienależnych spółdzielni z żadnego tytułu kwot.
Podany przykład odnosił się do spółdzielni liczącej 1000 członków. W ciągu ostatnich lat około miliona osób dokonało "przekształceń" praw do lokali. Obrazuje to skalę dokonywanych w całej Polsce wyłudzeń.
2.6. Zawierane umowy pomiędzy spółdzielnią a bankiem o kredytowanie określonego zadania
inwestycyjnego, poddawały stosunek prawny między stronami obowiązującym wówczas przepisom - ustawie i wydawanych na jej podstawie wykonawczym rozporządzeniom Rady Ministrów. Członek przejmował te zobowiązania (zmiana dłużnika), wchodząc w prawa strony zamiast spółdzielni.
Do 1982r każdy członek przejmował całość zobowiązania kredytowego spółdzielni, z tytułu budowy jego mieszkania i pozostałej części zadania inwestycyjnego, przypadającego na jego lokal.
Rozporządzeniami Rady Ministrów wprowadzono w 1982r 50% umorzenie, a w 1988r 30% umorzenie kredytu budowlanego dla osób, które uzyskiwały tytuł lokatorski do mieszkania.
Kredyt budowlany stanowił 100% kosztów zadania inwestycyjnego przypadających na lokal członka. Osoba uzyskująca lokatorski tytuł do lokalu, spłacała tzw. kredyt mieszkaniowy, tj. 50% lub 70% całości kredytu budowlanego (kwota wg stanu na dzień rozliczenia inwestycji), a spłaty bankowi pozostałych 50% lub 30% kredytu, dokonywał budżet Państwa.
Skarb Państwa domaga się dokonania zwrotu spłaconych za członka 30% lub 50% jego kredytu budowlanego, w przypadku zmiany statusu lokalu (na spółdzielcze własnościowe lub wyodrębnioną własność). Zwrotu do budżetu kwoty odpowiadającej tym 30% lub 50% kosztów pierwotnego rozliczenia inwestycji, dokonuje się w nominale, bez doliczania odsetek (są to dziś kwoty od kilku zł do kilku tys. zł).
Jeżeli członkowie posiadający lokatorski tytuł do mieszkania, nie dokonali do dnia dzisiejszego spłaty pełnej kwoty kredytu mieszkaniowego, tj. 50% lub 70% całości kredytu budowlanego, to spłaty swojego kredytu dokonują na warunkach określonych ustawami.
Warunki spłaty kredytu przez członków tych spółdzielni, które zawarły umowy kredytowe na budownictwo mieszkaniowe przed rokiem 90-tym, regulują "Prawo bankowe" z 26 lutego 1982r i wydane na jego podstawie wykonawcze rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1982r w sprawie zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1983r nr 1, poz. 4 i nr 54, poz. 241 ora z 1984r nr 2, poz. 6), które w §4-§16 regulowało zasady spłacania kredytu. Od dnia 1 stycznia 1988r obowiązywało rozporządzenie RM z dnia 23 lipca 1987r.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 1998r (sygn. akt III CZP 4/98), potwierdził jedynie ustanowione w wymienionych powyżej aktach prawnych warunki spłat kredytów:
"Członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spłaca kredyt bankowy na cele mieszkaniowe na warunkach obowiązujących w chwili zawarcia bankowej umowy kredytowej przez spółdzielnię, z uwzględnieniem zasad korzystania z pomocy w spłacie, przewidzianych w przepisach wykonawczych do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28 grudnia 1989r o uporządkowaniu stosunków kredytowych."
Dokładna analiza w/w przepisów ustaw zawarta jest w uzasadnieniu w/w uchwały SN z dnia 3 kwietnia 1998r (zał. 2-4)
? Ustawa z dnia 30 listopada 1995r "O pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw" (Dz.U. z 1996r. Nr 5, poz. 32) w art. 10 ust. 1, pkt. 5 reguluje, iż na wniosek kredytobiorcy, którym zgodnie z art. 2 tejże ustawy, jest członek spółdzielni mieszkaniowej, zajmujący lokal obciążony kredytem, zadłużenie z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych podlega umorzeniu przez bank w części odpowiadającej wskazanym w tymże artykule kwotom, przy czym:
Art. 10: "(.) w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego z ograniczeniem przez spółdzielnię mieszkaniową żądania uzupełnienia wkładu budowlanego do przypadającej na dany lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa."
Wnioski: Pomimo, iż ustawodawca sam ustanowił zasady spłaty zobowiązań w ustawie "O pomocy państwa.", przepisami "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych" ustanowił regulacje odmiennie, dopuszczające wyłudzanie od członków wielotysięcznych haraczy. Powód jest prosty, spółdzielnie, których członkowie aktualnie spłacają kredyty mieszkaniowe, przekazują swoje coroczne sprawozdania finansowe do banków, obsługujących te kredyty. Pobranie przez spółdzielnię przy przekazywaniu spłaty do banku kwoty wyższej, niż należna, jako wyłudzenie poprzez fałszowanie operacji księgowych i dokumentów finansowych, podlegałoby kontroli pracowników NIK-u.
Omówienie skutków w postaci przymusu fałszowania przez zarządy operacji i dokumentów finansowych spółdzielni, jakie powoduje wypełnienie przepisów ustawy "O spółdzielniach mieszkaniowych" dotyczących zasad dokonywania przekształceń tytułów do lokali, znajduje się w Piśmie 1 do Trybunału Konstytucyjnego, na str. 8 - 16 (omówienie tam przedstawione odnosi się do sytuacji przyjętej przez ustawodawcę, iż spółdzielnia jest właścicielem zasobów członków).
Przepisy ustawy o spółdzielniach zostały tak skonstruowane, iż nakazują dokonywanie przestępstw podlegających ocenie k.k.
3. Fundusz zapasowy spółdzielni mieszkaniowej.
W sprawozdaniach finansowych zarządy spółdzielni mieszkaniowych od lat ujawniają w sposób sprzeczny z ustawami przeróżne składowe funduszu zapasowego, traktując go jako swoistą skarbonkę dla przechowywania na nim tych wartości majątkowych, których niejednokrotnie nie wolno spółdzielni nawet posiadać.
Jako składowe funduszu zapasowego najczęściej w sprawozdaniach finansowych spółdzielni mieszkaniowych zostają ujawnione:
3.1. Fundusz zasobowy
3.1.1 - zgodnie z ustawą - równowartość wniesionych wpisowych;
3.1.2 - sprzecznie z ustawami - równowartość prawa użytkowania wieczystego gruntów;
3.1.3 - sprzecznie z ustawami - równowartość dokonanych zabudów korytarzy;
3.1.4 - sprzecznie z ustawami - gromadzone do 2001r środki z "przekształceń" praw do lokali
3.2. Fundusz zasobów mieszkaniowych, który bywa także ujawniany jako składowa funduszu podstawowego, obok funduszy wkładów budowlanych i mieszkaniowych;
Ad 3.1. Fundusz zasobowy - rola funduszu w spółdzielni mieszkaniowej.
Fundusz zasobowy stanowiąc fundusz zapasowy, tworzony jest w spółdzielniach jedynie w celu zgromadzenia na nim wolnych środków finansowych (zapas), na wypadek powstania strat spółdzielni, jako że zgodnie z art. 19 § 3. Prawa spółdzielczego:
"Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania".
Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada realnego pokrycia tzn. w momencie tworzenia pasywnej pozycji funduszu muszą odpowiadać dobra majątkowe tej samej wielkości. Wiąże on pewną część majątku spółdzielni, która nie powinna być obciążona długami, przez co spełnia funkcje gwarancyjne wobec wierzycieli spółdzielni. "Prawo spółdzielcze" w art. 90 § 1 jednoznacznie na to wskazuje:
"Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy - z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut".
Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada utrzymania, co oznacza, iż część majątku finansowego odpowiadająca funduszowi zasobowemu, nie może trafić w okresie działalności spółdzielni do rąk jej członków czy osób trzecich (poza wyjątkami wskazanymi w ustawie - art. 26 §2, art. 125 §5). Jest także niepodzielny.
Fundusz zasobowy (art. 78. §1. pkt. 2 i art. 76 Prawa spółdzielczego) tworzony jest w spółdzielniach z wpłat wpisowego i z 5% odpisów części nadwyżki bilansowej, aż do zrównania jego wysokości z wysokością funduszu udziałowego, jako że rolą jego jest zgromadzenie wolnych środków finansowych w wysokości kwoty równej odpowiedzialności finansowej wszystkich członków (= osoby prawnej).
Art. 76. Prawa spółdzielczego:
"Nadwyżka bilansowa podlega podziałowi na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. Co najmniej 5% nadwyżki przeznacza się na zwiększenie funduszu zasobowego, jeżeli fundusz ten nie osiąga wysokości wniesionych udziałów obowiązkowych."
W spółdzielni mieszkaniowej nie powstaje nadwyżka bilansowa, jako że obowiązuje ją w przy rozliczeniach z członkami zasada ekwiwalentności świadczeń. Spółdzielnia kupuje usługi, towary, media, itp, które następnie sprzedaje członkom po cenie nabycia lub wg kosztu wytworzenia.
Uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 6.12.1991r (III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65):
"Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na osiąganie nadwyżki bilansowej, dochody jej muszą być dostosowane do wydatków, co powoduje, że nie może ona gromadzić zasobów finansowych, nie uzasadnionych jej bieżącymi potrzebami."
Z uzasadnienia orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005r (K 42/02):
"Spółdzielczość mieszkaniowa jest organizacyjnoprawną formą współdziałania obywateli zmierzających do zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych. Jej cechą charakterystyczną jest to, że współdziałanie to nie ma na celu osiągnięcia zysku"
"Od takich działań, podejmowanych przez osoby zamierzające zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe dzięki uzyskaniu mieszkania w wybudowanym wspólnym wysiłkiem domu, odróżnić należy działania przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność budowlaną nastawioną na osiągnięcie zysku z wynajmowania lub sprzedaży wybudowanych budynków lub lokali."
. "działania spółdzielni, w szczególności na płaszczyźnie stosunków z jej członkami, nie powinny zmierzać do przysporzenia spółdzielni zysków kosztem jej członków".
Natomiast uzyskana nadwyżka przychodów nad kosztami danego roku w procesie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, musi zostać odpowiednio rozliczona w roku kolejnym, zgodnie z art. 6 ust. 1 "Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych":
Art. 6. ust.1:"Różnica między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym."
Zgodnie z art. 78 Prawa spółdzielczego, wpisowe jest jedynym źródłem pozyskiwania przez spółdzielnie mieszkaniowe środków tworzących ich fundusz zasobowy - zapasowy.
Ad. 3.1.1 - w pozycji funduszu zasobowego zgodnie z ustawą są ujawniane wartości wniesionych wpisowych.
Składniki funduszu zapasowego spółdzielni wskazane w pkt. 3.1.2 - 3.1.4:
W załączniku nr 1 do ustawy "O rachunkowości" podano obowiązujący osoby prawne wzór przedstawiania zmian w funduszu zasobowego:
"4. Kapitał (fundusz) zapasowy na początek okresu
4.1. Zmiany kapitału (funduszu) zapasowego
a) zwiększenie (z tytułu)
- emisji akcji powyżej wartości nominalnej
- z podziału zysku (ustawowo)
- z podziału zysku (ponad wymaganą ustawowo minimalną wartość)
b) zmniejszenie (z tytułu)
- pokrycia straty
4.2. Stan kapitału (funduszu) zapasowego na koniec okresu .".
Ustawodawca, znając zasady tworzenia funduszu zapasowego nie uwzględnia innych, poza w/w składników wpływających na zmiany stanu funduszu. Powyższy wzór, zgodny z dyspozycjami art. 78 Prawa spółdzielczego, obwiązuje zarówno zarząd spółdzielni przy sporządzaniu sprawozdania finansowego, jak i biegłego rewidenta przy wydawaniu opinii o badanym sprawozdaniu.
Ujawnianie na funduszu zapasowym spółdzielni mieszkaniowej innych niż wskazuje art. 78 Prawa spółdzielczego i w/w załącznik 1 do ustawy "O rachunkowości" składników a wymienionych poniżej w pkt. 2.1.2 - 2.1.4. jest rażąco sprzeczne z ustawami.
Ad. 3.1.2 - ujawnienie na funduszu zasobowym równowartości prawa użytkowania gruntów.
Ustawodawca nie przewidział tworzenia w spółdzielniach mieszkaniowych funduszu, który potwierdzałby możliwość posiadania przez spółdzielnię prawa użytkowania wieczystego gruntów. Potwierdza to jego wiedzę o niemożności uzyskania takiego prawa do nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami finansowanymi prywatnymi środkami osób fizycznych (należącymi do osób fizycznych). Wartość prawa użytkowania nie może być ujawniana ani na funduszu udziałowym (nie jest udziałem) ani na funduszu zasobowym, nie stanowiąc gwarancji dla wierzycieli spółdzielni, nie będąc wpisowym ani odpisem z nadwyżki bilansowej.
Ujawnienie funduszu zasobowego jako źródła finansowania prawa użytkowania wieczystego gruntów, oznaczałoby całkowitą niemożność przeniesienia udziału w tym prawie na członków - fundusz zasobowy jest niepodzielny, ulega pomniejszeniu jedynie na skutek pokrycia strat bilansowych lub w wyniku umorzenia środków trwałych finansowanych tym funduszem.
Przepis art. 31. "Ustawy o gospodarce nieruchomościami" reguluje, iż:
"Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń."
Art. 235. §2. k.c. stanowi:
"Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym."
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej ma nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynku na tym gruncie. Oznacza to, że prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego, a prawem z nim związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń.
Z tak ukształtowanej relacji wynika akcesoryjność tego ostatniego prawa w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu. Akcesoryjność oznacza zaś, że żadne z nich nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego samodzielnie.
"Ustawa o gospodarce nieruchomościami" w art. 204 stanowi:
ust. 1. Spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność Skarbu państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali.
ust. 3. "Przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych."
Art. 31 i art. 204 ust. 1 i 3 "Ustawy o gospodarce nieruchomościami" są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co oznacza, iż ich naruszenie powoduje nieważność umowy o ustanowienie użytkowania. Z przepisów tych wynika, iż prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej może powstać skutecznie tylko wówczas, kiedy gmina wraz z jego ustanowieniem, przeniosłaby na spółdzielnię - odpłatnie lub nieodpłatnie - prawo własności nieruchomości budynkowych.
Art. 235. k.c. stanowi:
§1. "Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste."
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10.02.1998r "W sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczania osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu", wskazuje, jakimi źródłami finansowania i jakimi dokumentami na ich potwierdzenie musi wykazać się spółdzielnia, aby mogła udowodnić, iż poniosła własne nakłady na wybudowanie budynków:
§9.1. "Podstawę do uznania środków państwowych i komunalnych osób prawnych, spółdzielni oraz innych osób prawnych za środki własne tych osób stanowią dokumenty, które zgodnie z obowiązującymi przepisami świadczą o źródłach pochodzenia środków finansowych."
Zgodnie z "Ustawą o rachunkowości" sprawozdanie finansowe spółdzielni jest zestawem dokumentów przedstawiających stan jej majątku rzeczowo - finansowego oraz stan jej zobowiązań. Wskazuje na źródła pozyskiwania przez spółdzielnię środków finansowych.
Spółdzielnie mieszkaniowe zazwyczaj nie były i nie są w stanie przedstawić dokumentów finansowych (sprawozdania finansowego) sporządzonych zgodnie z ustawami rachunkowymi, zasadami księgowymi i "Prawem spółdzielczym" potwierdzających, że posiadają one, jako swoje własne mienie nieruchomości budynkowe i lokalowe, których wytworzenie zostało sfinansowane z prywatnych środków osób fizycznych (członków).
Spółdzielnia nie jest w stanie potwierdzić własności mienia posiadaniem własnego kapitału, potrzebnego do jego wytworzenia, przez co nie jest w stanie dopełnić wymogu ustawowego wykazania, iż wybudowała jako osoba prawna, nieruchomości budynkowe z własnych środków osoby prawnej. Dokumenty finansowe spółdzielni sporządzone zgodnie z ustawami potwierdzą, iż nie jest ona właścicielem zasobów budynkowych, a ich ujawnienie jako własnych środków trwałych dokonuje się niezgodnie z prawem.
Spółdzielni nie przysługuje zatem prawo nieodpłatnego nabycia prawa własności budynków i lokali. Spółdzielnia musiałaby wpierw odkupić od członków ich mienie, co jest oczywiście niemożliwym, aby dopełnić wymóg ustawowego potwierdzenia, iż jako osoba prawna nabyła posiadane mienie z własnych środków.
Wyłącznie osoby fizyczne (członkowie spółdzielni mieszkaniowej) są w stanie udowodnić fakt finansowania przez siebie kosztów budowy lokali i pozostałego majątku rzeczowego.
Art. 208 "Ustawy o gospodarce nieruchomościami" stanowi:
ust 2. Spółdzielniom, ich związkom oraz Krajowej Radzie Spółdzielczej i innym osobom prawnym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie przysługuje tym osobom w stosunku do gruntów będących w dniu zgłoszenia roszczenia w ich posiadaniu w rozumieniu art. 207 i obejmuje grunty niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku.
Niemożliwym jest ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu dla spółdzielni mieszkaniowej, na którym to gruncie w okresie wcześniejszym spółdzielnia wybudowała mienie dla członków z ich własnych środków finansowych.
Wniosek: Wszystkie zawarte dotychczas umowy w formie aktów notarialnych w sprawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, dotyczące nieruchomości już zabudowanych w momencie ustanawiania prawa użytkowania, są z mocy prawa bezwzględnie nieważne.
W celu uzyskania nieodpłatnego przeniesienia własności budynków posługiwano się potocznymi opiniami o rzekomym prawie własności spółdzielni do tego mienia oraz dokumentami finansowymi sporządzonymi niezgodnie z prawem (fałszerstwo operacji i dokumentów księgowych).
"Art. 58 k.c. określa, kiedy czynność prawna jest bezwzględnie nieważna - obejmuje takie sytuacje, gdy czynność prawna już w chwili rodzenia się stosunku prawnego dotknięta jest wadliwościami typu sprzeczności czynności prawnej z ustawą, albo mającej na celu obejście ustawy, bądź sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Jest więc od początku nieważna, z uwagi na wymienioną sprzeczność, a istniejąca sprzeczność takiej czynności powoduje, iż nie stwarza ona w ogóle uprawnień" - z orz. SN z dnia 05.03.2002r (I CKN 934/00).
Podpisane tak umowy i akty notarialne dotyczące ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dla spółdzielni mieszkaniowych, zostały dokonane jako czynności prawne w sposób podlegający ocenie art. 271, 272 i 273 k.k. Gminy dokonywały nieodpłatnego przeniesienia własności osób fizycznych na inny podmiot prawa, osobę prawną!
Ad. 3.1.3 - ewidencja w poz. funduszu zasobowego wartości dokonanych zabudów korytarzy.
Zarządy pobierają od członków wielotysięczne kwoty z tytułu dokonanego przyłączenia części korytarza do mieszkania, nie wykazując pobranych kwot w ogóle w przychodach spółdzielni. Dokonują powiększenia w aktywach bilansów stanu środków trwałych spółdzielni o otrzymane kwoty, co prowadzi do absurdalnego wniosku, iż przed "wykupem" części korytarza przez członka, korytarz ten nie stanowił części budynku (powiększenie wartości budynku o wartość kupionej części). Jako źródło zwiększenia wartości środka trwałego, zarządy wskazują w pasywach najczęściej fundusz zasobowy spółdzielni albo fundusze wkładów.
Z powodu braku możliwości tworzenia przez spółdzielnie funduszu wkładów, nie jest ona w stanie wykazywać posiadania, jako własnych środków trwałych, budynków mieszkalnych członków. Zatem ujawnianie zwiększenia wartości środka trwałego, którego nie może być właścicielem jest dla niej w ogóle niemożliwe, tak samo jak i przyjmowanie od członków jakichkolwiek kwot z tytułu rzekomej "odsprzedaży" im, ich własnego mienia.
Poniższe uwagi odniesione są do sytuacji, którą zarządy jednak wykazują, jako że i tak jest ona ujawnieniem wyłudzenia:
- budowa budynków, czyli lokali mieszkalnych i wszystkich pozostałych powierzchni, klatek schodowych, korytarzy, wind, piwnic itd.. została sfinansowana z "wkładów" członków, czyli z ich prywatnych środków finansowych w ramach realizowanego zadania inwestycyjnego (kredyty spłacone w całości lub w części % z uwzględnieniem niewymagalnego umorzenia). Korytarze były wybudowane przed zasiedlaniem budynków i przez te wszystkie lata koszty ich budowy stanowiły część ujawnianej wartości budynków i część "wkładów" członków.
- zarząd "sprzedając" poszczególnym członkom powierzchnie wybudowanych przez nich korytarzy, uzyskaną kwotę ujawnia jako zwiększenie wartości budynku. Jest to wyłudzenie nienależnych korzyści finansowych - pobranie od członków po raz drugi kwot, które wcześniej zapłacili za wybudowanie przypadających na ich lokale innych powierzchni budynku, poza ich mieszkaniami.
- jako zwiększenie wartości środka trwałego wykazywana jest kwota pobrana od członka z tytułu