Z A M A C H  NA  W Ł A S N O Ś Ć

,,Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków.”

Czy uwłaszczenie w spółdzielniach mieszkaniowych będzie nadal możliwe?

Przeciwnicy uwłaszczenia Polaków mieszkaniami spółdzielczymi nie poprzestają na dezinformacji podważającej sens prawa własności na bojkotowaniu wniosków o przeniesienie praw własności i wydłużaniu procedury pod różnymi pretekstami. Po raz kolejny podjęli próbę wyeliminowania z polskiego prawa przepisów tzw. uwłaszczeniowych, dających możliwość uzyskania praw własności lokali.

Grupa 51 posłów PSL i SLD skierowała do Trybunału Konstytucyjnego o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją RP art.12 ust.1 art.1714 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). Kwestionowane przez wnioskodawców przepisy zobowiązują spółdzielnię mieszkaniową do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na pisemne żądania osób, które posiadają mieszkania lokatorskie i spółdzielcze własnościowe, a warunkiem nabycia własności lokali mieszkalnych (także lokali użytkowych, pracowni twórców, miejsc w garażach wielostanowiskowych) jest pokrycie w pełni kosztów budowy tych lokali.

Skarżący twierdzą, że ma tu miejsce nadmierna ingerencja w prawa majątkowe spółdzielni mieszkaniowej, a własność spółdzielni powinna być tak samo chroniona przez Konstytucję, jak własność każdego podmiotu oraz, że warunki finansowe przekształceń nie gwarantują wystarczającej ekwiwalentnej odpłatności.

Łupienie Spółdzielców

Przeanalizujmy te kwestie na przykładzie.

Co to znaczy ,ze członek spółdzielni posiadający mieszkanie lokatorskie, aby uzyskać prawo własności tego lokalu, pokrywa koszt budowy (art.12 u.s.m.)?

Załóżmy, że mieszkanie budowano w latach 80., koszt budowy wynosił wówczas 600tyś.zł.Na ogół wkład mieszkaniowy wraz ze spłaconym kredytem stanowi ok. 70 proc. kosztu budowy tj. 420 tyś. zł. Natomiast 30 proc.( 180 tys. zł.) państwo dofinansowywało ze środków publicznych w postaci kredytu lub dotacji i z tej kwoty spółdzielnia musi  się rozliczyć z budżetem państwa przy przekształceniu praw do lokali. Wprowadzenie zasady denominacji 1 stycznia 1995r oznacza, że spółdzielnie zwracają państwu kwoty nominalne, a nie zwaloryzowane. W naszym przypadku kwota nominalna długu wynosi 18 zł. i tyle spółdzielnia odprowadza do budżetu państwa jako warunek rozliczenia kosztów budowy.

Do czasu uchwalenia przez Pis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007r. spółdzielnie stosowały rozliczenie przekształceń lokali według wartości rynkowej.

W naszym przykładzie liczono 30 proc. od bieżącej wartości rynkowej mieszkania. Jeżeli aktualna wartość rynkowa tego mieszkania wynosi np.150 tyś. zł, to 30 proc .stanowi 45 tyś. zł, jako dług, którym spółdzielnie obciążały naszego spółdzielcę. Owszem, wtedy stosowano różne bonifikat, ale nawet przy 80 proc. bonifikacie, co było rzadkością żądano od spółdzielcy 9 tyś zł.( 20 proc. od 45 tyś .zł.),z czego tylko 18 zł. spółdzielnia przekazywała do budżetu państwa z tytułu rozliczenia się ze środków publicznych. Spółdzielca uzyskiwał przy tym tylko tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będącego nadal własnością spółdzielni mieszkaniowej.

Czy dopuszczalne jest, aby spółdzielnia rozliczała się ze swoim członkiem według wartości rynkowej, a z budżetem według wartości nominalnej, a więc aby zarabiała na swoich członkach. Państwo godząc się na to, że po denominacji spółdzielnie zwracają do budżetu kwoty nominalne, a nie zwaloryzowane zwolniły tym samym spółdzielnie od ogromnych długów. Dlaczego nie miałyby z tego nie skorzystać spółdzielni jako osoby prawne, a nie spółdzielcy? Podobnie art. 1714 u.s.m. .dotyczący przekształceń spółdzielczych własnościowych praw do lokalu we własność jako warunek ustanawia rozliczenie się ze spółdzielnią według kosztów budowy.

Nadmienić należy, że w obu przypadkach tj. mieszkań i lokatorskich i spółdzielczych własnościowych aby skorzystać z dobrodziejstw ustawy należy uregulować zaległości w opłatach bieżących, jeżeli one występują ( art.12 i 1714 u.s.m.)

Co może spółdzielca

Jako współautor zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, poprzedzając inicjatywę ustawodawczą kilkakrotnym wystąpieniem przed Trybunałem Konstytucyjnym, przy pełnym składzie sędziowskim, uzasadniałam potrzebę wprowadzenia przepisów uwłaszczeniowych racjonalnością ekonomiczną i względami sprawiedliwości społecznej.

Powyższe warunki przenoszenia własności lokali wynikają ze specyfiki działalności spółdzielni mieszkaniowych określonej w art.1 ust.1 u.s.m., które ustalają, że celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków i ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych , a także lokali i innym przeznaczeniu. Ponadto spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali, co wynika z ust.1 tego artykułu.

Podkreślenia wymaga fakt, że budynki i znajdujące się w nich lokale przydzielone członkom wybudowane zostały prywatnych wpłat członków spółdzielni wnoszonych w formie wkładów budowlanych. Przez cały okres zamieszkiwania oprócz kosztów eksploatacji dotyczących ich lokali ponosili oni koszty ich utrzymania, tj. koszty przeprowadzonych remontów i konserwacji, opłacanych podatków i obowiązujących opłat, ubezpieczenia majątku oraz znaczne koszty zarządzania ich lokalami, a ponadto koszty utrzymania majątku wspólnego i majątku spółdzielni, który w różnych okresach był odmiennie wkalkulowany do wnoszonych opłat.

Warto się pośpieszyć

W moim przeświadczeniu ustawodawca, wprowadzając zaskarżane przez PSL - SLD przepisy art.12 ust.1 i art.1714 u.s.m. i określając warunki przeniesienia przez spółdzielnię praw własności lokali na rzecz członków i uprawnione osoby, porządkuje sprawy własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych w Polsce, w których pełny koszt budowy pokryli członkowie, a nie posiadają praw własności.

Większość dotychczasowych orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego w wyżej omówionym zakresie jest korzystna, co pozwala mieć nadzieję, że T K utrzyma swoje stanowisko w odpowiedzi na wniosek posłów PSL- SLD skarżących niekonstytucyjność przepisów dotyczących uwłaszczenia w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Niemniej jednak pewności nie ma, co powinno skłonić członków spółdzielni mieszkaniowych do składania wniosków do spółdzielni o przeniesienie na nich prawa własności, jeśli są zainteresowani uwłaszczeniem swoich lokali.

Dr Gabriela Masłowska

Poseł na sejm RP

Autorka jest członkiem sejmowej Komisji Finansów Publicznych. 

Członkiem Komisji Prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Źródło: Nasz Dziennik z 3 sierpnia 2015r